文／李咸亨
民主選舉最好不是靠口號或抹黑抹紅，而是回歸政見的宣導。
2020的立委選舉後，造就高嘉瑜、徐國勇、花敬群、陳館長先後一陣論戰，實坪制、虛坪制、公設比、囤房稅、資訊揭露、做法不可取、尊重建商還是專業等，相互攻防的毒舌不斷出籠，充分展現21世紀以來世界各國執政團隊共有的辣勁潮流。
實坪制、虛坪制、資訊揭露─文字的心理學（示意圖／PhotoAC）
客觀而言，高立委的政見並非創新論點，她自己提示：「打從2009年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部。」「2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價，但內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程。」所以，這真的是舊酒新瓶的廣告，只是她的新瓶包裝要夠嗆，才能梅開二度。高立委依恃民眾越來越無法忍受虛坪灌水亂象的誇張離譜，民意調查將近97%的民眾支持推動實坪制，痛責內政部怠惰修法。
部分媒體則引一些專家意見：實坪制會造成市場資訊混亂，影響民眾購屋意願；鳳梨的頭跟皮都不能算錢；原本建商會推較高級的建案，以後也可能不復見，等作為反面意見。也引用：房仲業民調高達80.8%的民眾贊成實坪制；若僅是在合約上載明實坪單價，或做實坪價格揭露，相對容易執行；實施實坪制後建商會去蓋虛坪數較少的房子，對於導正市場來說是有幫助的，等正面意見，各打五十大板。
也有人說：只要總價不變根本沒差。是的，若以高立委舉的2017年為例，台北市公設比中位數為33%(取32.9%的整數)，而大樓虛坪為40坪，虛坪價格為每坪67萬元，銷售總價2680萬元。改用實坪計算後，實坪26.8坪，實坪價格增至每坪100萬元，銷售總價還是2680萬元。建商沒有少一毛錢，政府稅收也一樣多，兩者都不必緊張的。當然，感受上初期會有人不習慣新算法，溫水煮青蛙後，全部習慣了。但是，虛坪部分該不該計價?卻會比較清楚呈現，比較沒有混水摸魚的空間。
那麼高立委說：「近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間，加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積，造成附屬建物、公共設施灌入坪數，不計入容積卻可灌到住戶的公設，再要住戶買單…甚至把免計容積的車道也灌入公設，這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象。」都沒用嗎?
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「以明倫社宅為例，建築法規定每個樓層梯廳(小公)和陽台(權狀) 約占7%和8%，約共15%，免計容積。建築法又規定，5大管線(含機電設備) (大公) 和管委會空間(一樓大廳+健身房)也約占15%，且免計容積。但是，賣房或租屋時，陽台、大小公和管委會空間都計價的，所以，建設投資公司會想盡辦法鑽研這一部分。」大公一定要，小公有些可以盡量節省，一般住宅的大小公22%左右是合理的比例，公辦社宅理應更少。也就是台北市一般住宅可以因為公設比調降約11%後，銷售總價2680萬元可以減為2385萬元。明倫社宅若可重蓋，則可以降至2010萬元，然後以之作為房租計算基準。
高嘉瑜強調：「應讓大家一目了然知道實坪，民眾購屋時不應被浮濫公設誤導。政府應強制要求揭露才能避免公設灌水，否則建商不會主動揭露。」花敬群表示：「重點是要減少虛坪，揭露資訊，例如管理空間的公設比是不是太高？一些大社區根本不需要這麼多，但逃生避難的空間就不是虛的。」細心的讀者應該已注意到，兩人其實是有交集的--「揭露」資訊，只是立場不同，用詞相左，沒有握手言歡的喜劇收場。所以，台灣售屋可以綜和如下：
口號：實坪制
執行：資訊揭露
立法：限制虛坪
結論：官商民代四贏
去過菜市場的人都知道：整顆鳳梨、去頭去皮的鳳梨、擺盤的鳳梨，如同虛坪、實坪、豪宅，價格都不一樣，都有商家賣，也都有民眾買。至於豪宅想用多少公設比，請自便。
