文／張義權
台灣的都會區大樓林立，集合式建築物到處可見，早期的透天厝已相當少見。然集合式建築物易衍生公共設施的範圍及持分比例之問題，這主要是由於公共設施的認定及持分，在建管、地政、公寓大廈等相關法令當中，欠缺明確而一致的標準，導致建商及消費者無所適從，糾紛自然也就層出不窮。
事實上，「公共設施」是民間之習慣用語，在土地登記法令當中，係稱為「共同使用部分」，但於具有法律效力之「公寓大廈管理條例」則將其稱為「共用部分」。而論及公共設施之範圍，原則上是指一棟集合式建築物當中非屬某一所有權人單獨使用，而供其他人共同使用的範圍，主要包括：
（一）共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。
（二）空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
（三）法定防空避難室。
（四）法定停車空間。
（五）給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。
（六）配電廠所，如變電室、配電室、受電室。
（七）其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。
至於公共設施的範圍根據公寓大廈管理條例第四十四條的規定，起造人在申請建造執照之時，須在所檢附之詳細圖說上，繪製標示共用範圍。此外，行政院公平交易委員會也曾作成決議，規範建商必須在銷售預售屋時，明確寫明公共設施的範圍，好讓購屋者有個心理準備。
在不動產實務上，有關公共設施的糾紛，除了範圍之外，最重要的就是有關公共設施持分比例問題。根據現行登記法令的規定，集合式建築物的公共設施登記方式，係將公共設施單獨編列建號，但僅建立標示部，至於所有權的部分，則在所有權部以附表的方式，將各主建物所有權人所擁有公共設施的持分比例予以登記，故所有權人只擁有主建物的所有權狀，並沒有公共設施的建物所有權狀，不過地政機關會在主建物的所有權狀上註明「本建號建物共同使用部分00建號持分0分之0」等字樣。
公共設施雖然不發給所有權狀，但是由於地政機關係將之登記在登記簿上，故法律上仍可認定為經登記之所有權，當然在買賣或抵押設定時，均將之視為權利範圍之一部分，所以消費者在購買房屋時，應注意公設的持分比例是否合理正確。現行公共設施持分比例的分配方式，係交由「各相關區分建物所有權人協議決定」，若未能達成協議，則「由申請人依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之比訂之」，換句話說，合理的公共設施持分比例應該根據該戶面積佔整棟大樓面積的比例來決定。
由於公共設施的單價和主建物並無差別，所以消費者在購買房屋時，一定要查明公共設施的範圍到底包括哪些，而所購買房屋的公設持分比例又是多少？是否合理？以免吃虧上當仍不自知。
