文／卓輝華
美國聯準會因應通貨膨脹壓力，加速升息導致短年期的利率反而高於長年期利率的公債殖利率倒掛(Yield Curve Inversion)現象！近一年來，台灣房市因政策打壓與升息影響，交易趨於清淡、房價止漲，時不時就聽聞「房價倒掛」的新聞，令人驚悚的「倒掛」用詞，是預告衰退即將到來？過去曾經發生過嗎？
「房價倒掛」說的是預售屋與新成屋(新建完成至五年內屋齡)價格之間的差距關係。具有房市領先指標的預售房價多被視為期貨價格，該價格是預期未來經濟情勢、土地營建費用加上資金利息等成本累積下，於未來完工後的房價，因此建築開發商會以高出現貨(新成屋)兩至三成的價格，消費者也願意以少數自備款購買未來房屋增值的期待！當某一區位的預售屋價格上漲時，有拉抬周邊新成屋價格水漲船高的效果！而當預售屋價格下修時，新成屋價格也會受到影響而下修！
從長期房市與房價關係觀察，預售屋與新成屋建坪單價之高低差異，可以做為市場榮枯好壞的分析判斷！ 當預售房價高出新成屋兩成以上時，代表市場活絡且後市看俏！當預售房價高於新成屋一成上下，代表市場活絡但趨平穩發展！當預售屋與新成屋價格差異在一成以內，代表市場趨於保守且後市看淡！如果出現預售屋與新成屋價格相當時，代表房市已邁入熊市的谷底低迷期！至於如果出現新成屋價格高於預售房價的「房價倒掛」現象，說句玩笑話：建築開發商的推案都是自願做公益事業，幫政府與全民早日實現居住正義！
「房價倒掛」與「公債殖利率倒掛」是截然不同產品特性所引致的現象，其實很難相比擬！美國聯準會於一年內急速升息十次，導致最近(3月)的5年期公債利率高至2.7%，大於30年期公債利率2.63%的公債殖利率倒掛現象。然而房地產市場價格變動不若利率、股市之上漲或下跌之快速，2008年金融海嘯時，台灣股市在半年間下跌近50%，同時期的預售屋、新成屋與中古屋下跌都不超過10%！可見房價有其僵固性，不易呈短期上下劇烈變動！即使在2003年SARS前的房市崩跌期間，也不曾出現相同區位、等級的新成屋價格高於預售屋價格之情事！
2021年7月1日預售屋實價登錄資訊公開揭露之後，就更容易理解房價倒掛是不容易發生的！原由於單一預售個案之戶數通常多達數十戶以上，即便開發商在半年或一年間完成銷售，分析其每戶或整個社區房價水準多呈均衡穩定向上調整，不同戶別價格差異多因上下樓層、景觀區位、面積大小或交易日期先後等因素造成。2016年與今(2023)年這兩個時期的房市交易較為冷清，可以發現在建商未有資金壓力且有先前已購客戶與價格壓力狀況下，短期內極少有價格下修現象！反而是新成屋銷售價格就比較無支撐力道，原因是新成屋皆為零星個案，持有人可以自行決定投資策略，當有政策干預(如平均地權條例打炒房修法)時，只要有獲利就跌價出清，甚至可賠價出脫！
少部分不動產資訊發表者的房價倒掛新聞，他們的數據多以某行政區平均預售屋或新成屋房價統計，通常受限於區位、產品、規劃與個案數量等因素而影響平均價格高低，尤其是新成屋個案的屋齡與成交數量的不均衡性，每月或每季平均價格都有極大差距，偶而會統計導出嚇人的房價倒掛資訊！建議專業投資者或購屋消費者，真要精準分析預售屋與新成屋的房價差異趨勢，可以自己做功課從內政部地政司實價查詢網站內，先定位您要投資或買賣標的之同一供需圈範圍內，例如同一捷運站、公車站、零售市場、鄰里公園、中小學學區等生活影響圈為價格資訊蒐集範圍，觀察分析近一至二年內的相類似預售屋與新成屋產品價格變動，再依據前述預售屋與新成屋價格差距成數狀況來判斷景氣好壞！
