文／卓輝華
近半年來房屋交易量明顯下跌，內政部房屋交易統計今(2022)年六至十月房屋成交棟數比前五個月萎縮16%，此一成交量已堪比2018年的水準(換算年成交不到28萬棟)；再依據永慶房屋調查研究七大都會區今年第三季預售屋交易量從去年的15,041件，驟降到今年的7,645件，下滑49.2％，交易更形冷清！然而房價依然居高不下，竹北市挑戰每坪90萬元、台中市出現每坪100萬元的行情！房市一向有「追漲不追跌」的消費行為，但是堅持高房價背後的「量縮」情勢，會不會演變成「有行無市」？如何能化解「量縮」格局？
台灣房市最近一次的高房價「價量背離、有行無市」，發生在第四波房價高峰時，1990年創下23.6萬棟歷史低交易量！1991年之後，藉由預售屋與成屋市場降價的驅動，逐年締造高成交量，此一「價跌而量增」情勢，在1996年創下50.8萬棟最高房屋交易量，1994年至1997年四年平均房屋交易量達48.3萬棟，1995、1996兩年的家戶購屋比達8.5%，這些數據至今為止都還是歷史紀錄！
1997年亞洲金融風暴至2000年網路科技泡沫化期間，形成「價跌量減」現象！由於經濟持續衰退影響，2001年全台灣房價所得比僅約4倍，超低房價卻因房市「追漲不追跌」的消費習性，造成「有行無市」局面！法拍屋、成屋躍居市場主流，2001年房屋交易量不到26萬棟！
房價崩跌的「有行無市」，激起投資與剛性需求投入市場！2003年至2010年間，全台灣進入「價量俱漲」的第五波房市復甦，房屋交易量從2001年的低點增至2010年的40.6萬棟，房價所得比在台北市從2002年的6倍增加至2010年的12.9倍，全台灣從2002年的4.2倍增加至2010年的7.1倍，終至「高房價是民怨之首」，驅動政府打房政策出爐，買房需求量從高點反轉！從「價量俱漲」轉而為2011年至2015年的「價漲而量縮」的超高房價格局！低交易量促使 2016至2017年房價從高點下修但需求方不買單的「價量俱跌」情況，2016年房屋交易量降至24.5萬棟！幸好2018年第三季起的貨幣寬鬆、利率低點、營建物價上揚與房價下跌等因素引領激發買氣，並在兩年多時間，房價與購屋壓力再度突破歷史高點。2022年第二季全台灣房價所得比9.69倍，台北市16.17倍，包含其他縣市都創下購屋負擔的歷史新高。2022年下半年起，隱然出現因高房價引致「量縮」的循環！
「有行無市」窒息式的低交易量，無論在超高房價或超低房價期，都非為健康的房地產市場，通常也是市場多空轉折點。低房價期的「有行無市」，政府會有積極救房措施；然而在超高房價期的「有行無市」，過去幾十年來的歷史觀察，無分藍綠政府，打房政策絕無放水可能，聰明的執政當局都在等待經濟下行，讓房價自然下修、讓房市自然軟著陸！要解套高房價、低交易量的「有行無市」，唯有適當的「價跌」一途，方足以挽救「量縮」局面！
