文／胡偉良
任何產品的漲跌取決於市場的供求關係，買的人多賣的人少，商品價格就會上漲；賣的人多，買的人少時，商品價格就會下跌，無關乎成本是多少。
隨著房地產的相關稅制趨於正常，台灣的炒房時代基本上是結束了，當大量房地產開發商手中的餘屋和炒房客手中的囤房開始釋出，但是真正有買房能力買房的人太少，沒有能力消化大量過剩的房地產時，房價不可避免的會走向下跌。聰明的地產開發商和炒房者就會先降價賣房，爭取早點套現，早點降價的炒房者和地產商還能降價賣出去，晚點降價的炒房者和地產商屆時縱然降價也將難以賣掉。在房地產泡沫過大的情況下，賣不出去的房產就會越來越不值錢。這是房地產泡沫太多造成的必然趨勢，也是房地產大量過剩，供大於求的必然結果，與現在的人工在漲，材料在漲沒有任何關係。
武漢肺炎風波下，人工、材料都在漲價，但房價為什麽反而會下跌呢？（圖／好房網News記者李彥穎攝影）
十幾年前膽大的買了很多房子的人成了富人，多少人當初只付了少量的頭期款，加上貸款，因為後來房價大漲成了富豪，有些以低價買了城市中精華區的店面，現在每月光是收租就可以月入幾十萬，甚至幾百萬，這些錢不是一般人辛苦上班所能賺到的。過去的房地產製造了不少因房地產致富的富豪，也讓房地產投資成了顯學。
當前國內經濟承受巨大下行壓力，各地房地產市場低迷，房價下降普遍發生，但也有人喊出，人工在漲，地皮在漲，材料在漲，房子會跌嗎？
其實，房價漲跌與成本關係並不大。最好的例子是看糧價。如果僅看售價的話，稻米價格這二十年來也在微幅上漲。但若是扣除這二十年的通貨膨脹率，稻米非但沒有漲價，反而是下跌了。事實上，在這二十年中，稻米成本也都在上漲，農藥、肥料、種子都在漲價，耕種時雇用農機、水、電、收割機時使用農機、工人，這些都要花錢，都是稻米的生產成本，但是稻米並沒有因此而大漲，種稻米一年下來還可能出現虧本，這才導致農民種稻米的積極性不高。
那麼，同樣是成本上升了，為什麼房價漲了，而稻米生產成本上升了，稻米價格卻漲幅非常有限呢？
現實情況是，房價和稻米價格都在很大程度上，受到了政府政策層面的影響。對於糧食來說，民以食為天，這是剛需，所以政府對糧食管控得非常嚴格，糧價就很難大幅上漲，只要漲價幅度太大，政府就會尋求國外進口。而反觀國內房價漲了幾十年，卻很少見到政府出手打房，一直到高房價變成高度民怨，才見到政府下重手。新的房地產稅制扼殺了投機炒房的獲利空間，未來投機炒房需求將愈來愈少。
近期的報告顯示台灣已經成為全世界出生率最低的國家，同時，隨著城市出生人口的大幅減少，老齡化社會也已經到來，長遠來看，社會對購置房子的需求正在全面退潮。
但另一方面，由於現成房子的老舊，汰舊換新的需求也在快速崛起。
胡偉良觀點：
所以，未來房價將取決於供求關係，買房的人多了，房子價格就會上漲，這是2003年那一波的情景；反之，買房的人變少 、賣的人多了，房價就會下跌，這會是武漢肺炎風波下的狀況。沒有人在乎成本是多少，房地產回歸居住屬性已是大勢所趨，房地產非理性繁榮期已過，只有住房不炒，房地產才能真正的可持續發展。
