文／胡偉良
大陸的馬雲說過，三十年之後最便宜的東西是房子。很多人都覺得馬雲平時滿嘴大話，這句話不靠譜，中國的房價怎麼可能會跌，不信！像馬雲這樣的生意人，講對自己有利的話很正常。
中國在完成基礎建設之後，重新定位了中國房地產的地位，越來越多的中國人認為房價鐵定下降，認為以後的房子不值錢了，馬雲曾說：未來房子如蔥。他說過去8年內，中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。“房子開始吃人”。房地產交易繼續走向淡市，負面新聞讓人覺得未買房沒有前途。
未來的房子真的如蔥嗎，未來幾年的房地產發展趨勢，你真的看懂了嗎（好房資料中心）
房地產市場每隔幾年都會進入淡市，這種情形各國皆然。這時候也總會出現眾多相互衝突的資訊。
各種市場的慘狀和負面消息會弄得你有點不知所措。如果沒有對買房這件事有深刻的認知和堅定信心，你就會很快選擇放棄。
但是人類的智慧，就是能夠在腦海裡保持兩個自相矛盾的概念，並且相互並存。在我看來，房市短期回檔和長期做多，並不矛盾。相反地，我們應該暗自慶幸，每一次調整都給我們一個更低價位買入的機會。
關鍵問題是，你有沒有看清房地產發展趨勢。
01 長遠看法：
過去十二年，台北市的房價大概普遍漲了2倍以上，新北市大概在1.5倍以上。
以台北市為例，主升浪分別是2003年至2007漲了70％行情，2008~2014年又續漲30%。
台北市的房價也不是一直都在漲的，在2008年、2014下半年，都有過5-15%的回跌。
但是總體來說，房價易漲難跌，這裡面有兩方面原因：一方面是貨幣寬鬆帶來的通脹導致資產價格的上升，另一方面是不斷有新移民湧入台北市。
我對台北市房市的信心來於：我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創新不足的問題，使得內在的生產效率並不高，因此，台灣有需要在未來相當長的一段時間繼續保持利率的低位水平，通過貨幣寬鬆來刺激經濟增長。
回顧歷史的長河，世界上沒有任何一個人口老齡化國家採取的是緊縮政策。
房價漲並不是房子真的增值了，而是貨幣寬鬆使得貨幣購買力被稀釋了，真到了台北市平均房價每坪100萬那一天，可能吃一碗麵就是200元甚至更多了。
02 內因：
長遠看好，和短週期操作還是不一樣的。當我們把視線拉的更近，看看一輪房地產行情啟動的具體內因。
先說現在每年推出的新屋數量是否過剩？
2014年下半年以來隨著囤房稅的開徵，瞬間把房市打落谷底，2016年房地合一稅接續而來，讓投機買盤幾乎完全退出市場，也導致房地產交易量大減，2015年交易量滑落到25.9萬戶，2016年甚至滑落到1991年以來的最低量（24.5萬棟），直到2017年交易量才首度呈現止跌，全年買賣移轉戶數 上升到26.6萬戶。若再從整個市場的交易量來看，2001年的交易量是25.9萬棟，這時的房市炒風還不嚴重，隨後房市交易量逐年增長，到2006年到達交易的高峰（45萬棟），之後房價持續飆漲，但此時的房價已讓部分民眾無法負荷，2009年金融風暴暫歇，市場買風再起，交易量連續兩年微漲， 政府加大了打房措施（包括奢侈稅），但這時的政府措施 尚不足以平抑房價。2011年開始房市交易量再開始滑落，除了2013年民眾把握稅改之前的緩衝期，大量交易，衝高交易量外，基本上房市交易量都是下跌的，但是房價卻因民眾炒房而居高不下，一直到2014年的囤房稅、房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。
所以新屋是不是過剩呢？其實不是，而是新屋的房價太貴，以致讓大多數人買不起，大多數人對新屋雖有需求，但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。
大城市有工作需求，民眾到北市來工作首先要解決居住問題，先買小的、比較偏遠的等積蓄了足夠的錢之後，接下來就是把房子買大。人們住大房子、住好房子的物質文化需要總是存在的。
所以把時間稍微拉長來看，大台北地區的新房需求一定是存在的，一來是外來新住民的需求，二來是搬離舊房住新房的需求，至於近期發展，限於篇輻，請留待下回分解。
