文／林奇芬
雖然新冠肺炎疫情衝擊今年經濟景氣，但股市房市卻呈現緩步上揚走勢。台幣走強兌美元突破29關卡、台股在12000點上下震盪，資金、股價都創了新高，也讓人擔心房價是否又要加溫了。短線來看，房價緩步回升，但卻沒有大漲條件，可能偏向局部區域或物件的差異化表現。
隨著近期房市交易漸趨熱絡，許多人擔心房價會不會再度飆漲。我們不妨從影響房價的利多與利空因素來盤點一下。
房市回暖，房價會大漲嗎？（資料照／好房網News記者唐主桂攝影）
支撐房價的利多因素
一，成交量回溫，買氣上揚
今年前8個月整體房屋買賣移轉棟數達20.02萬棟，比去年同期19.53萬棟多了2.5%。不過值得注意的是，自7月起買賣棟數快速成長，下半年有加溫現象。一般來說，有量才有價，成交量加速有利於房價上揚。
二，低利率房貸，支撐購屋意願
五大銀行平均房貸利率，統計至2020年8月底為1.359%，連續4個月維持在歷史新低。購置住宅貸款餘額截至今年8月底為7.73兆元，創下歷史新高。另外，建築貸款截至8月底為2.29兆元，也是歷史新高，顯示房地產相關融資熱絡。由於銀行資金充沛，近期不僅房貸利率低，房貸成數也提高，此也提高民眾購屋意願，降低購屋門檻。
三，全球印鈔，房屋保值功能上揚
今年因為新冠肺炎疫情，讓全球央行大量印鈔，令人擔心貨幣購買力下滑。台灣雖然還沒有走到這一步，但資金寬鬆也隱含未來通膨壓力。房地產一般被視為具有保值功能的商品，持有現金、或股價上下波動的股票，還不如持有房地產安心，這也推升民眾持有房地產的意願。
不利房價的利空因素
一，房屋空屋率偏高
根據台電截至2018年底統計，全台灣低度使用(低電量)住宅統計，約有91.6萬戶，相當於10.56%的房屋空屋率。另外，2019年上半年又新增15.6萬戶新建待售住宅，全年估計新增30萬戶以上。房屋供應量仍然相當龐大，整體仍有供過於求的現象。
二，高齡化，少子化危機
台灣65歲以上老人人口在2018年超過14%，台灣正式進入高齡化社會。同時，今年1至7月統計，死亡人數比出生人數多了1萬人，而且今年新生兒預估低於17萬人。表示自今年起死亡人數高於出生人數，人口自然增加率由正轉負。預估2026年(6年內)65歲以上人口佔比20%，台灣進入超高齡社會。由於人口老化與少子化，將降低房屋購買需求，對房市長線具有不利影響。
房市多空並陳，房價短多長空
根據內政部編制的住宅價格指數，截至2020年第一季，全國房價指數104.69，比去年同期上漲3.56%，其中台北市漲幅僅0.5%，新北市漲幅1.36%，反而是台南市漲幅5.59%，高雄市漲幅3.25%。顯示南部漲幅高於北部。但整體來說，房價自2019年起有緩步上揚現象，但漲幅並不算太大。
短線受到資金充沛、銀行低利率房貸吸引，再加上疫情讓回台居住台商、家屬人數增加，也帶動房市交易熱絡。不過，中長線仍有人口老化、房屋供給量大的負面因素，再加上房屋稅制降低短線客生存空間。預估房價偏向溫和上揚，或局部地區題材，不容易出現房價大漲現象。
