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傅苑菱（現職：中華物業管理協會 社服處處長）

 

「物業管理」是「針對建築物及社區人、事、物作維護、管理、經營和營造的服務工作」，其前端工作包括有：建築物功能導向、空間造景、生活功能系數等設計的參與，其後段服務包括有：食、衣、住、行、育、樂、生、老、病、死等許多生活所需，以至於資產管理及物業金融服務是一種多元化、科學化、全方位、數位化、多功能化的永續服務，所以說：「物業管理是第三級產業，是服務業中的服務業」。

 

 

前期物業管理概念為建築物於建設前，經由物業管理公司事前規劃或推行前期物業管理制度，將物管責任先交付給第一線的建設公司管理，避免第二次施工問題的產生。

 

但是台灣目前物業管理都是等到管理委員會成立後，才將物業管理導入，此時就容易產生二次施工及違法狀況的情形發生。例如：建設公司在建物前期物業規劃時，就導入環保綠能的概念，在公共設施的照明設備及居家內部燈具的設計上，規劃使用節能減碳的T5或LED的燈具，除了能夠節能減碳外，還能順便省電費呢！

 

目前集合式住宅已經是都會人口密集居住型態的主流，家居生活品質的提昇以及房價的維持甚或增值，均有賴於良善的物業管理（如事務管理、保全、清潔維護、消防、機電保養、社區營造等等）。

 

再加上社區居民的參與意願，便成為影響社區房屋品質的重要因素。社區運作要上軌道，除管理委員會運作正常與全體住戶配合外，亦可藉由專業之物業管理公司完善的社區經營規劃，並配合「住戶規約」來管理。

 

所謂的「住戶規約」乃從建商交屋到公寓大廈管理委員會組織成立，通常會有幾個月甚至一年左右的空窗期，所以建商會先行依照自己所設計規劃的「住戶規約草約」依法來管理社區大樓，且在交屋時會「依慣例」向區分所有權人先收取三到六個月的「管理費」。

 

因【代管期間】需支付樓管公司、環境維護、園藝美化等費用，在管理委員會成立後，常有【代管期間】的花費應由誰負擔而發生爭議。要避免爭議，起造人（建商）應在建案推出前，先規劃好社區大樓代管期間詳細的管理方案，並在銷售中主動供購屋人審閱、簽認，購屋人也應該在下決定購屋前，搞清楚建商在代管期間所設定的權利義務關係。

 

依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

 

起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人【第二十八條】。公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時亦同【第五十六條第一項】。而規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約【第五十六條第二項】。

 

所以不管是房屋結構或是格局、產權、公設比、管理費、環境機能、社區管理等，均為需注意之購屋條件。