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EBC地產王記者張琬聆／綜合報導

 

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

 

政府打炒出新招，「囤房稅2.0」針對囤房大戶課徵高持有稅率，市場中有不少投資客提出，只要掛人頭買房，政府其實什麼稅都課不太到。對於這樣的說法，筆者認為「借人頭」買房確實有避稅的效果，但有一定的風險，一般民眾可別輕易嘗試。

 

從實務上來看，目前坊間投資客使用人頭來買房的狀況確實不少，而常會想要借用人頭，都是為了節稅、取得購買資格、取得貸款等需求。

 

利用人頭分散囤戶　有效節省持有稅

 

以可節省稅負來說： 首先，就可節省房產持有稅，如地價稅類進稅、囤房稅。

 

以近期熱門討論的「囤房稅」來說，藉由人頭就可以增加持有的戶數，不用擔心一個家庭(本人、配偶及未成年子女)只能持有3戶自住的上限，可以順利規避被課囤房稅的風險。

 

另外「地價稅」部分，藉由人頭取得不動產，也可避免在同縣市持有土地過多，地價超過累進起點地價，而被課徵累進的地價稅。

 

戶數攸關自住認定　房地合一稅差很多

 

其次，還可可大大省房地合一稅。

 

依照房地合一稅規定，持有2年內轉售獲利課稅45％，2年到5年課35％，5年到10年課20％，10年以上也要課15％，獲利課稅都不少。但如果投資客利用人頭買房，在符合自用優惠條件下，只要自住滿6年，就有400萬元獲利免稅額，且超額部分稅率只要10％。因此，很多投資課會利用這樣的方式省稅。

 

另外，投資客利用人頭買房，也可能是為了避免房產有取得資格限制，如早期軍宅、國宅等對於承購資格是有限制的。還有如果投資客本身信用狀況不好，也往往會透過信用狀況好的親友或人頭來借名登記，取得更好的貸款方案。

 

借名恐遭追稅　存有不返還風險

 

雖然人頭買房好處多多，但其實用人頭「借名登記」，對於借名者與當人頭的出名者都有相當高的風險。

以當人頭來說，雖然可以拿到一定金額的「人頭費」，但如果借名者(投資客)無法償還「房貸」或「房屋持有稅(地價稅、房屋稅)」，人頭就有可能被銀行與政府追繳貸款與稅費。

 

如果房屋有租賃所得，人頭還需面臨所得稅增加的狀況。此外，有些不肖頭的投資客利用人頭買房，在賣房後人就跑了，人頭可能就要負擔巨額的房地合一稅，風險相當高。

 

對於投資客來說，因為房子登記在人頭名下，如果投資客沒有先用預告登記防止移轉，一旦人頭擅自移轉處分房產、拒絕返還不動產就會產生風險。

 

而且如果人頭不幸死亡，房產被繼承，就還會產生複雜的法律糾紛。借名的投資客此時就須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，也會有敗訴無法請求返還的風險。因此建議民眾還是別亂用或是亂當人頭來買房，風險並不低。

 

●以上言論不代表EBC地產王立場