工商時報 劉佩真／台經院產經資料庫研究員、APIAA理事
合計2019年1～4月六都建物買賣移轉件數年增率為7.6％，其中以高雄市的23.5％表現最佳，而新北市、桃園市、台中市、台南市增幅介於4.5～9.1％的區間，至於台北市相較於2018年同期則衰退4.2％，反映南北表現不一的局面。至於2019年以來商用不動產熱度則持續，不論是景氣能見度最高的台北市辦公室租賃市場，或是2018年交易才轉為成長的商用不動產投資買賣市場，亦或是2017年開始每年交易均突破1,000億元關卡的土地市場，首季表現依舊可圈可點。
首先就住宅市場而論，2019年4月六都建物買賣移轉件數較3月上揚4.1％，主要有鑑於國內房貸利率持續維持低檔，增加民眾購屋信心，加上329檔期傳統旺季效應的加持，以及新案或中古屋的賣方加速出脫房產，進而略微拉大讓利幅度與議價空間等因素，其中台北市月增率9.1％表現亮眼，其是受惠於換屋族群、高資產客群看屋意願轉趨積極，使中大坪數、中高總價產品需求攀升，而4月六都之中僅有高雄市月增率呈現負數態勢，主要是3月橋頭重劃區大量交屋拉高基期的因素所導致；若以2019年4月六都建物買賣移轉件數年增率而言，則達到28.1％，其中尤以高雄市的48.2％年增率逼近五成表現最強，反映近期高雄投資置產比例增加、自用買方購屋思考時間縮短、基期相對偏低等現象，其餘五都同步出現雙位數的成長力道，主要是受惠於遞延性買盤的持續回流。
台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在。圖為台北信義區商辦大樓。圖／本報資料照片
其次在商用不動產方面，以台北市辦公室租賃市場而論，2019年首季持續呈現空置率下降、租金水準上揚的活絡局面，其中整體空置率僅剩4.4％，而租金價位則再度來到18年以來新高水準，信義計畫區也創下歷史新高水準，顯然台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在，況且亦有頂級辦公室租金水位不斷拉升的加持。
而2019年第一季商用不動產投資買賣、土地交易金額更是分別較2018年同期成長282.84％、48.42％，前者主要是受惠於製造業產能回移及倉儲物流需求，同時投資型買家逐漸進場，推升台北市、台中市、高雄市的商用不動產投資買賣市場，後者土地交易方面，則仍是由不動產開發商擔任主要購買者，顯然土地市場交易仍延續2017~2018年以來熱絡的情勢，主要是不動產開發商積極攻佔住、商、工業等土地。值得一提的是店面商圈部分，原先台北市政府擬將閒置一年以上的店面課徵空屋稅，但市場研判初步效果將有限，畢竟隨著近年經濟成長趨緩，逐漸發展出低成本、低消費及微型化的商業模式，包括夾娃娃機店、迷你KTV、自動販賣機、彩券行皆為微型化商業的代表，不排除房東會以此方式或是特賣會型態來暫時逃避繳稅，如此一來，對於東區商圈的整體發展並無實質改善，反而使商圈到處充斥低度營業項目的店面。因而後續台北市政府改以推出創人才、造亮店、活街區、促轉型、推好遊等概念，來成為整治北市東區店面商圈的主軸。
事實上，由於東區商圈擁有板南線、文湖線的兩條捷運之交通便利因素，加上忠孝東路、復興南路、敦化南路更是坐落台北市黃金的精華地段，因此東區商圈仍是有著絕佳的區域地理競爭優勢，在此情況下，若要支撐東區商圈的高租金行情，則恐需引進不同型態的零售複合店面、高附加價值的行業鏈，一方面引進人潮，另一方面更是需要拉高人潮消費的客單價，從此層面來著手進行東區商圈的轉型。
