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低公設、管理費便宜 「這款房」內行人勸「千萬別買!」…10年後爛最快

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
台灣房價高不可攀,新屋公設比越來越高也令人卻步,不少人改選擇購買中古屋,雖然屋齡高了些,但室內空間卻更實在,若能找到低公設比、管理費便宜,屋齡又在30年以下的物件,更是理想中的理想,不過內行人卻提醒,有些看似CP值超高的中古大樓,其實背後隱藏著重大危機,可能在10年內就會爆發。
 
一名網友在PTT上發文指出,這種大樓多數在民國83-90年間完工,推算目前屋齡落在21-28年左右,集中在新北新莊、中和、永和、蘆洲、汐止、基隆暖暖等地區山上。當年因為政府開始管制容積率,許多建商為此拼命卡建照,就為了高容積樓地板,用捐角地的方式換取超高容積,在當時建築技術尚不成熟就在山區搶建超高大樓。
不少人買房都偏好低公設比、管理費便宜又方便的中古大樓
北投行義路由於地段邊陲,又位於山坡地,房價偏低。(圖/擷取自google maps)

 

內行網友分析,這類大樓特色在於「低公設比」、「低管理費」、「中低屋齡」、「管委會編制小且管理寬鬆」,外觀上屬於低棟距、高密度開發,房價大多落在總價1000-2000萬之間,就能買到3房含車位,又有24小時保全管理,吸引不少預算有限的買家。
 
不過,便宜背後的代價也不小,內行人舉出6大缺點,包括:都是921前高樓建築、搶建潮產物、低房價區域、非連棟式可分散地震力量,由於低價區賣便宜,建材不可能好,加上管理觀念難以改變,造就低管理費。
 
網友分析,維護社區需要的基本人力包括管理員、總幹事、秘書,再加上清潔、機電、電梯保養,每月基礎開銷就要50萬以上,還要有10%-20%公積金。但這類大樓社區住戶雖然高達400-500戶,每個月管理費卻僅收800-1500元,住戶都是衝著便宜管理費買房,自然不肯漲價,即使調漲管理費,也是精算到剛好符合支出,幾乎不可能有存款,管理費長年勉強打平支出。
 
當這些大樓先天體質不良,後天需要花費更多金錢來維護,偏偏管理費又太低,住戶也不願意掏錢修繕,網友直言:「10-20年後,房子會爛很快」。即使想要重建,但當年容積用量早就超過現今法規限制,「已經是25層樓還要變幾樓?別忘了原本棟距就很貼,再上去會怎樣?想拉皮,超高樓難度也很高」。
 
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