好房網News記者林和謙／台北報導
臺灣居住型態歷經重大轉變，都會區在高密度發展下，集合式住宅大樓已逐漸成為主流，且也有許多公寓大廈社區有成立管委會，不過社區事務繁雜，公寓大厦住戶也常會遇到不少問題， 其中，就有大樓頂樓被最頂層的住戶當成「自家專屬空間」，甚至還加蓋使用，或是一樓住戶把一樓的公共空間當作停車位或擺滿花盆、雜物，「直接延伸成自己所掌控的自家院子」。
明明大家住的都是同一棟建築物，為什麼住一樓或頂樓的住戶就可以使用比較多空間？法律上没問題嗎？頂樓住戶可以直接「占用」頂樓平台嗎？
大樓頂樓被最頂層的住戶當成「自家專屬空間」，一樓住戶把一樓的公共空間當作停車位或擺滿花盆、雜物，法律上没問題嗎？示意圖／好房網News記者林和謙／攝
不動產資深講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳表示，頂樓平台屬於全體住戶共有，原則上不得由單一住戶獨占或加蓋使用。依照《公寓大廈管理條例》第7條規定，涉及「屋頂構造或避難通道」的共用部分，更不得約定專用，只有在特定情形，例如條例施行前的舊屋，且全體共有人另有明示或默示分管契約，才可能讓特定人使用，但仍不得違反建築或消防規定。
邱明芳說明，所謂「默示」分管契約，必須有長期具體的劃分與相互容忍，「單純不表示意見並不等於默示同意」，法院會依客觀狀況判斷。而且，即使取得使用同意，也不能違法，例如不可堵死逃生通道或違法加蓋等。
此外，一樓的公共空間誰可以使用？邱明芳指出，如同頂樓平台，一樓的公共空間，在法律上也屬於全體住戶共有，要使用也必須經由全體住戶同意，如果沒有明確約定讓誰來專用，所有人都不能獨占。
但如果有鄰居占用一樓公共空間，怎麼辦？邱明芳表示，如果遇到鄰居違法占用公共空間，可以先請求管委會予以制止或報請縣市主管機關處理。如果管委會沒有處理，也可以直接向縣市政府的主管機關申訴。另外，也可以提起民事訴訟，依照民法第767條第1項規定，可請求對方移除，並返還占有部分予全體共有人；同時也可以依照民法第179條請求返還不當得利，法院實務通常會以「相當租金」來計算。
