好房網News記者王震濂／台北報導
如果走到自家的陽台或是後窗，可以看見夕陽美景，而不是鄰居的後廚房或分離式冷氣主機，你是不是也有所期望呢？台灣都會區寸土寸金，許多購屋族甘願支付高額「景觀溢價」購買面空地、具備開闊視野的戶別，而不少購屋者往往將現況無建物誤認為永久棟距，忽略窗外空地可能是尚未開發的建築基地，或是都更危老區域，其實專家說只要事前動動手，就可以避免買了房子後，因鄰地興建而面臨採光、隱私全毀的財務損失。
如何查詢買房窗外的空地未來會不會蓋房子？
房仲蔡武泰表示，查棟距的第一步，而是先確認窗外究竟是哪一筆土地、目前的使用分區與相關計畫內容。內政部國土管理署的國土規劃地理資訊圖台，可以查詢都市計畫、非都市土地、環境敏感與部分災害潛勢等圖資，還接上地籍查詢功能。不過官方系統同樣提醒，圖台與地籍套疊結果可能有時間差或精度差異，只能做初步參考，正式資料仍應以主管機關及地政機關認定、核發的文件為準。
蔡武泰表示，台北因為開發較早，許多區域可能早就沒有空地，但是只要在往北或是往南，還有東部等區域，目前棟距很大與永久不會被擋，這兩句話差非常多。窗外可能是道路、公園、河川或依法不能隨意興建的土地，也可能只是尚未開發的建築基地、停車場、老屋群或正在辦理計畫變更的區域，肉眼只能看見今天，買房卻可能要住十年、二十年。
蔡武泰認為，買預售屋不是問銷售人員「以後會不會蓋」，而是開始查詢，別忘了，使用分區也不是一張水晶球。即使今天查到某種用途，也不能草率保證永久不變；都市計畫依法可能調整，個別基地能怎麼建，還涉及道路、基地條件、建蔽率、容積率、退縮及其他規定。
如果購屋者在買房時沒有透過都市計畫圖查明鄰地的容積上限，蔡武泰表示，有一些購屋族有一個嚴重的認知偏差，以為只要買頂樓或高樓層就能高枕無，其實在危老條例與都更容積獎勵的加持下，即便是300坪的基地，都能蓋出地下4層、地上15層以上的結構物，所以現在你今天看到的夕陽美景，有可能五年後可能就變成鄰居的後廚房或分離式冷氣主機。
根據財政部相關統計也指出，因鄰地開發導致採光權受損、隱私遭侵害的房地產糾紛，近年呈現上升趨勢，並且實價登錄數據顯示，都會區精華路段面公園、校園等真正具備「法定永久棟距」的物件，與一般面「非既定公設空地」的物件，價差數字最高已經有15%的差距。
蔡武泰認為，消費者在購買高溢價的景觀房時，如果窗外空地屬於商業區或高容積住宅區，即便目前是平面停車場，未來隨時可能興建高樓，一旦景觀消失，原本支付的溢價將直接歸零，甚至因採光通風變差而導致資產貶值。
蔡武泰也表示，購屋族在出價前，應將「景觀消失」列為必要測試條件。他形容如果同社區面空地的戶別比面中庭多出一大筆價格，你付的到底是現在的陽光，還是被承諾成永久的想像？如果景觀消失，房子的格局、樓層、管理與生活機能仍值得這個價格嗎？答案若是否定的，就要對溢價更保守。建議買方就應果斷降低出價，或在合約中要求明確的資訊揭露，記得別被承諾的想像而買單。
