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預售屋平轉換約也被禁 形同「賭徒關廁所」?內行人揭真相:建商獲最大利益

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
內政部祭出一連串打炒房政策,其中禁止預售屋換約轉售一度傳出建商有意爭取「平轉無獲利換約」可鬆綁,遭內政部政務次長花敬群嚴正否認。在PTT「home-sale」房地產討論板上也引發熱議。
 
一般來說,預售屋銷售會分為潛銷期、正式開賣、銷售後期,潛銷期多半是VIP客戶或投機客優先卡位搶低價,此時簽約的成交單價往往最便宜,等到正式開賣後價格調漲第一波,建商根據銷售狀況與市況,可能會「封盤」等蓋好後再繼續賣,價格又會再調漲第二波,甚至部分建案還會封盤第二次,調漲第三波。
 

 

預售屋換約全面禁止,預期將對投機客帶來不小影響,但內行人卻指出,建商在這波禁換約政策中其實是最大受益者。示意圖/pixabay
專家表示,紅單簽約陷阱多,提醒民眾要更加謹慎小心。圖/pixabay

 

 
內行網友點出,買房子絕大多數人都是缺頭期款,而不是貸款,若是購買換約,除了得支付「換約價—原始成交價」的現金差價,還得再準備交屋款、裝潢費,全都得用現金支付,一棟房子的頭期款最高可以到達4成,對買方來說負擔過重,也因此預售屋轉讓價格一直會因為現金問題而被壓制。
 
舉例來說,潛銷期一坪26-27萬的房子,投機客換約價可能落在30-31萬,單坪現金價差就要3萬元以上。但對封盤後希望根據市場行情來調整售價的建商來說,投機客換約才是真正漲價的絆腳石,儘管建商希望調漲單價到每坪34-35萬,消費者卻會用30萬的換約價來跟建商議價,讓建商難處理,「對大多數平穩經營的建商而言,最好就是封光光,他們超杜爛這些轉單的在破壞市場行情」。
 
雖然多數建商必然支持預售屋轉讓被封盡,但為何仍有部分建商會期待可以平轉?內行人直言,通常是大坪數物件或是建商的客戶投機性太高,若無法平轉,後面可能會有違約問題,就會產生糾紛,「尤其豪宅很多都還在做AB約,逼緊了投機客把AB約事件曝光,兩邊抱著一起死」。
 
內行人表示,預售屋因為只需要10%訂金就可以開出極高槓桿,轉讓交易又簡單,不影響自己持有戶數、無需綁貸款,因此吸引許多投機客賭徒,「但預售是最早漲也是最早停漲的東西,預售是先鋒,拿肉身去開路,要跌預售一定先跌,並且會跌最多」,此次內政部封殺換約就形同是「把賭徒全關進廁所」,也替建商搬開漲價絆腳石,成為最大獲益者。
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