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想讓「黑土屋」變黃金屋?這款最值得入手

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好房網News記者王惠琳/台北報導
 
房仲廣告上常見「黑土屋」一詞,讓人看得霧煞煞,其實黑土屋就是中古屋,泛指屋齡夠老,等待改建的房屋,包括老公寓、老透天,都能算是黑土屋,這類物件大多具有價格較低的特點,不過在購買黑土屋時,該如何挑選,才能創造最佳CP值?
 
自住型買家若是想入手低價黑土屋,最需要考慮的是老屋補強、整修費用,以及貸款成數。以銀行立場來說,老屋價值偏低,房貸估價只會評估土地價值,因此若是地段不佳、土地持份過小,能取得的貸款成數就會變少,相對買家需要準備的頭期款就會增加,以40年老透天來說,房貸成數可能只會核貸7成5甚至更低。
 
房仲廣告上常見「黑土屋」一詞,讓人看得霧煞煞,其實黑土屋就是中古屋,泛指屋齡夠老,等待改建的房屋。示意圖/好房資料中心(好房News林美欣攝影)
 
另外老屋入手後還會需要一筆整修、補強費用,如果不更改格局、大翻修,預算大約需抓在150萬上下,若是想變更格局、增建,預算可能會增加1-2倍以上。若是連棟透天,還需要考量鄰損問題。因此在入手黑土屋時,不只要看價格是否比同樣坪數的新成屋總價低,還要把總翻修價格算進去,若兩價格加起來都遠低於新成屋,那就值得入手。
 
投資型買家入手黑土屋,大多是看中老屋都更價值,另外則是翻修改建成套房出租。因此最值得入手的物件就屬獨棟老透天,因為土地產權單純,容易改建。選擇時則需要從地點、基地大小來考量。
 
地點不佳的黑土屋,即使改建成套房或店面出租,市場度需求低就會導致投報率太差。另外,由於土地使用分區針對不同類別的建蔽率、容積率各不相同,基地坪數若是不夠大,扣掉前院內縮之後,改建完的室內面積就會過小。


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