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金融海嘯前兆?全球房市警鐘響起

#房價 #金融海嘯

經濟日報編譯林聰毅/綜合外電

經歷多年來的廉價資金與價格飆漲後,許多跡象顯示全球房地產榮景逐漸接近尾聲,當年引爆金融海嘯的元兇再度令人憂慮。

在美國,紐約第五大道的商店正在關閉,因為電子商務的不斷崛起,零售業哀鴻遍野。在中國,房地產投機狂熱導致數百萬戶新建公寓空無人住。世界各地上市的房地產證券交易價格遠低於其資產的帳面價格。在以往,這種現象預示著經濟已走下坡。

在中國,房地產投機狂熱導致數百萬戶新建公寓空無人住。(好房資料中心)中國大陸 上海 房市情境(好房網news記者/王思云攝影)

房地產億萬富豪澤爾(Sam Zell),以在金融危機前夕拋售360億美元辦公室投資組合聞名於世,如今他又在出脫不動產。他說,這種過程使人意識到市場的轉變,「四年半前我們放一個不動產到市場,就有17個投標,其中15個是真的。去年我們放一個,只有三個投標,希望有一個是真的。 」

在11年前那場金融危機,房地產扮演關鍵角色。不良的住宅抵押貸款組合癱瘓了信用市場,而大約400億美元的高風險商用不動產暴險成為雷曼兄弟倒閉的原因之一。全球房地產市場現在看起來與危機前的房地產市場截然不同,債務水平較低、抵押貸款規範較嚴,投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹並縮小債券殖利率,迫使投資人到找尋其他地方的收入,法人資金大舉流人房地產。由於利率走低的時間比一年前預期的更久,對於收益率的追求將會持續下去。

根據Real Capital Analytics,全球城市的房地產價格已飆至新高:比2007年的前次頂峰高出45%。然而,巨額資金仍在湧入這個產業。澤爾說,房地產已經過頭了,「太多資金追求太少機會」。

大多數觀察家不認為房地產市場馬上面臨崩盤,摩根大通的不動產金融部門共同主管崔德威說:「自2014或2015年以來,大家都說要有一場修正,但根本沒發生…。」Fed在去年11月發布的第一份金融穩定報告中,點名商用不動產價格是一大弱點。摩根士丹利房地產投資部門的董事總經理西爾弗曼表示,「我們正處於比較成熟的階段,特別是美國,很多地方的價格都很高…,我們非常專注於防範下行風險 」。

 

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