文／賴淑惠
被稱作「實價登錄2.0」的地政三法修法修正草案，可能胎死腹中！這個令人氣憤的消息，全因為建商、代銷業者施壓，現在內政部可能先行撤下「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項爭議法條，影響所及，就是讓一直不夠透明的預售屋實價登錄，繼續藏汙納垢，而業界不少人都知道，看似公開透明的預售屋「實價登錄」，其實暗藏無數不能明說的「虛價宅」陷阱！
●建商作價成習 ！「作高」可墊高售價 「作低」假讓利吸客
代銷、建商業界私下心知肚明，而這個不成文的「作價法」，最常見的就是「作高價」，建商送的裝潢費用，納入房價總價內登錄，目的就是讓民眾查詢實價時，認為房價沒有跌、甚至逆勢上漲。過去更曾經聽說，有的建商會把新成屋的某一戶，裝潢得美輪美奐，當成樣品屋先賣出，因為價格已經含裝潢，就能順勢墊高售價，並火速完成實價登錄，接著其他戶物件，則會以這個「裝潢屋」的價格為依據，繼續出售給後續看屋來客，詢價時，代銷會還會振振有詞的說「實價都錄都有啊！你可以參考看看！」更別說，有不肖建商會利用子公司、交叉持股公司，或利用人頭方式，登錄幾戶「高價戶」，讓看屋民眾「參考」價格用。
此外，近來市場瀰漫讓利氣氛，也有聰明建商利用實價登錄「作低價」，透過單戶的成交走低，釋出賠售訊息，建商藉以宣稱房價打底，逆勢讓消費者覺得已經跌無可跌，已經可以出手買到低價宅，但，這不過是建商自導自演的障眼法，對消費者來說，仍存在買在相對高點風險！不過是作高還是作低，基本上都無法可罰，這些都是業界不能說的潛規則，在「實價登錄」變成「虛價登錄」的情況下，一般購屋民眾，都只能成為俎上魚肉，任人宰割！
●登錄戶數太少.僅登錄高樓層 小心建商作價詐購！
這也就是而為何要修法，在代銷賣預售屋簽約30天內登錄的原因，按照現行，建商若賣得好，就先揭露預售屋幾戶；賣不好，就等2、3年交屋再登錄，如果強行規定，簽約一個月內就得強制登錄，建商「作價」機會相對變少，民眾就有機會能立即掌握真實價格，從中參考出價方式，而建商在修法過程中的大力反彈，不過是擔心少了實價的上下其手空間，如此一來，想要透過障眼法牟利，恐再無機會。
不過，實價登錄系統的「先天不良」，加上業者的「後天作價」，雖然修法受阻，只要悉心觀察，仍有破解招數！首先，如該案未有登錄價格出現，不妨參考附近新成屋的價格：最要提防的是，如果某物件的實價登錄，只出現幾戶登錄的價格，或是只選擇高樓層的戶別登錄，這極可能是業者選擇性登錄，這樣的實價登錄，幾乎就等同沒有參考價值。
●附贈家具.併車位價登錄 暗藏建商墊價奧步
如果還是不放心，可以直接到案場雙重確認，一般來說，代銷都會告知成交數字有多好，以刺激看屋客立刻下手，此時，可從中推敲側擊已成交的大約戶數，再比對目前已登錄的實價資料，進一步確認這個銷售建案的實價可信度；除此之外，常見的還有建商會大方送出裝潢、家電，舉例來說，原本一坪60萬的房價明明已經跌到50萬，卻以送出大把贈品為由，讓房價維持原價，並加以登錄，這些贈品是否有一坪10萬的價值？見仁見智，但這樣的「虛價登錄」，卻讓房價仍撐在高點，降價利多，等同被建商硬生生吃掉。
因此，建議大家便宜莫貪，這些贈品多半都是廉價取得，或是大批購入，價值都遠不如建商宣稱的這麼誇張，最好盡量不要選擇這類「買菜送蔥」的建案，以免被坑騙；另外，也有建商會「合併車位坪數」或「併入地下儲物空間」計算，希望營造房屋單價被大幅拉低的假象，避開這樣的物件，以免為虎作倀，縱容這些建商惡搞的「虛價宅」，繼續荼毒台灣死也跌下來的房市僵局！
