文/賴淑惠
就在329的大檔期前，國泰公布的房地產指數顯示，2016年的雙北預售屋房價持續下跌，已經來到4年新低，同時有另一份房地產雜誌報告顯示，目前能成交的建案，建商起碼要讓利15％。但，預售屋的買點到了嗎？坦白說，恐怕要再等等！因為有9成的建商，寧可先韜光養「地」，靜候春燕歸來，剩下1成左右的建商，真心想降價的，絕對不多，如果真想在茫茫房海，打撈已經願意認賠殺出的「讓利宅」，也得撥好算盤算仔細，因為利字當頭的建商絕對不是吃素的，背後暗藏的黑幕重重，跟你想的不一樣！
買預售屋「有關係就沒關係」？你是被抓「溢價」的冤大頭嗎？ (好房資料中心)
「暗價格」黑幕重重 預售房市易踩雷
在這一波低點，建商到底有沒有讓利？當然有！去年板橋有個新建案，開價甚至比當地的中古屋還便宜，跌破鄰近案場建商眼鏡，根據了解，是建商當初取得土地的成本相對較低，加上這塊腹地的景觀與棟距都不佳，在這個房市寒冬，寧可低價求售，盼早日安全下莊，儘管如此，這已經是肯「投降輸一半」的佛心建商了，還有更多看似讓價，卻A在骨子裡的「假讓建商」，在這種亂槍打鳥的亂世，千萬不要掉以輕心！
預售房市有多不透明？我買的第一間房子，就是預售屋，約莫在十多年前，在那個「買鬼屋都會賺」的時代，我精挑了板橋民生路的一間預售屋，雖然只有小小23坪，但當時只覺得2+1房的樣品屋，格局絕美方正，讓初入房市我幾乎一眼就決定要買，當時，口袋不深的我，前後大概看了有7、8次，每次都在接待中心坐到銷售人員打烊為止，所以裏頭沒人不認識我，一坪開價35萬的房子，在我「盧小小」功力大發威的情況下，最後殺到31萬，滿心以為，我已經殺到見骨見血了吧？沒想到，有朋友聽到我買了這個當時在板橋小有名氣的建案，才跟我說，有媒體同業透過關係跟建商殺價，一坪只花29萬，而且樓層比我高，23坪大小，就差了近50萬！
另一個案例，是我有個在知名企業當董事長特助的好友，幾年前，她看上汐止一個在地的指標型建案，當時我要她別想了，因為我去看屋時，銷售人員態度硬梆梆，寧可不做生意也不肯降，誰知道一個一個多月後，因為她的老闆與建商有私交，替自己的特助要了個「特價」，當時，一坪非40萬不賣的建商，居然25萬賣給我好友！沒錯，這個世界很不公平，有關係就沒關係，在預售屋的銷售上，更是屢見不鮮，這也就是我後來為什麼再也不肯買預售屋的原因，因為預售價格不夠公開，這裡頭，有太多太多「under table」不能說的秘密…
「溢價」專賣冤大頭！以高補低上下其手
一般來說，建商的開價有三種，大家最熟知的，也是最常放在檯面上的是「表價」，也就是建案的開價，買過預售屋的人都知道，這個價格絕對可以砍，但預售屋買賣最關鍵的價格，卻是建商或代銷都不會坦白說的「底價」，簡而言之，就是建商決定一戶房屋最少要賣多少錢，這個數字，只有建商跟代銷公司的專案主管會知道，最近，代銷最夯的話術都是「底價已經大調降！」真的嗎？別忘了，殺頭的買賣有人做，賠錢的生意可沒人肯，在這種時候，代銷還有一個「不能說的秘密」，碰上「狠殺客」，還有一個可以在上下其手的「溢價」。
所謂的「溢價」，說白了，就是代銷上下其手的工具，碰上這種根本賣不動的亂世，代銷碰上死命殺價的買家，為了偷偷降「底價」求成交，但裡面有個不能說的秘密，就是他們碰上不會殺、不敢殺的冤大頭，會全力開出高於底價的價格，如此一來，代銷公司可以用這個「溢價」，以高補低，以求整個建案的平均賣價，能維持在底價之上，就能交差，對銷售人員來說，只要能達到跟建商簽的整體總價目標即可，在這種房價亂世，這種挖東牆補西牆的銷售人員，只會越來越多。
正因為行情混亂，現在要買預售屋，千萬不要心軟，無論代銷如何動之以情，切記！不要客氣，直接參考週邊的中古屋房價開價，真的要買，絕對不能超過中古房價10%，在目前的市場之下，預售屋只會越來越弱勢，倘若建商依然堅持，頂多就是祝福他一路好走，千萬不要妥協，因為真正的底價是多少？只有代銷與建商知道，這種時候，更要小心，別成為被拿來補價的冤大頭！
