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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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一刀要了投資客的命! 直接開兩年前實價

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#開價 #議價 #買房 #實價登錄 #多空觀點 #置產秘訣

文/賴淑惠

房市急凍,最近不少物件的開價,已見屋主自砍手腳,平均開價比起半年前,都有近一成的跌幅,但,看似已經調整的房價,成交價格卻只呈現平盤趨勢,雙北成交的房價下跌有限,怎麼會這樣?問題出在屋主的策略調整,心態卻沒變,表面降價,議價卻硬梆梆,光看開價數字就出斡,恐怕還是很難買到便宜!


4.除了地點、價格讓胡家愛滿意之外,新居的格局方正、光線明亮,也是她看中心窩的兩大原因。

屋主開價自降一成? 議價硬梆梆虛晃一著

最近,陪朋友去看了淡水的新建案,之前這裡的預售物件,不少建商已經開出三字頭的高單價,但,現在有不少建商感受房市氣氛,紛紛喊出二字頭的房價,乍聽之下,好像便宜了不少,但事實上,還是換湯不換藥,因為過去的建商開價,讓價空間還有10%上下,但現在只剩2%左右,從實際數字來算,過去一坪30萬的房子,殺個10%,成交價約落在27萬上下,如今開價25萬的物件,看似便宜了一成六,朋友興奮的以為是進場時機,但,單坪的價格,居然只能殺個不到一萬元,要賣24萬,代銷人員還苦哈哈的說,真的已經是慘賠殺出,但跟之前的房價相比,一坪只差了3萬,這跟傳說中的房價跌幅,也差太多了吧!房價真的有大跌嗎?

這種趨勢,似乎也出現在中古物件上,台北市降價物件比例近一半,買方價格看似更合理實惠,甚至有很多屋主開價,紛紛喊出自砍一成,希望在房市逆境突圍求生,但心態沒變,議價空間卻硬梆梆,我有同事半年前看了間1500萬的房子,當時嫌太貴,沒出手斡旋,最近開價下跌到1370萬,她興高采烈的請房仲幫忙出斡議價,但屋主卻堅持一塊錢都不減,還說這已經是底價,完全不給殺,我算了算,這房子也才砍了不到一成開價,居然就一副老子已經虧很大的樣子,說穿了,但一比較附近類似物件的過去成交行情,這房子頂多只有1300萬的價格,更別說最近的買氣不佳,應該還有殺價空間,其實,1370萬只是他半年前開給房仲的底價,現在直接把底牌掀出來,看似便宜了不少,但他只是把預留的殺價空間,直接拿掉,要吸引到處找降價宅的人,屋主心態沒變,只是換湯不換藥!

投資客走投無路 自住客承接緊咬入手價

這種要降不降的「硬頸宅」,死也不要碰!這些,多數是投資客物件,還在垂死掙扎,要看這類物件,心頭一定要抓定,因為他們已經無路可走,卻又不甘心空手而歸,基本上,以目前的市況來看,屋主的出價,幾乎不具參考價值,我建議大家還是回歸參考實價登錄的數字,因為這些急著喊出假性降價的物件,通常都是投資客被逼急了所使出的招數,不是不能買,而是要掐在他們的罩門上,他們已經非賣不可,既然如此,如何讓他們心甘情願賣在最低價,才是關鍵!以雙北精華地段的房價為例,漲幅明顯趨緩,多數物件都卡住了賣不掉,就算真的成交了,我觀察了最近的實際成交價,發現近半年左右,實價新登錄的價格,不少物件停滯在約兩年前左右的行情。

簡單來說,因為這些屋主,很多都是持有時間不超過兩年的投資客,因為寬限期要到了,又擔心房市繼續走低,在房地合一上路前,能賣就賣,有的人就算平盤成交也要賣,所以多把價格訂在略高於當初取得的入手價格,要買這類物件,自住客千萬不要客氣,直接殺在兩年前的價格,反正這些投資客已經賺到租金,或是根本連賺都不敢賺,就要逃命去了!

不過,提醒大家,實價登錄雖然是公開資訊,卻不是每一筆交易都有登錄,要清楚查出看上的物件當年成交價,還是會有疏漏,因為當初為了避免一些異常交易,會影響市場行情,一般申報的成交資訊,必須先由各地方政府,進行抽樣查證,剔除一定比例最高與最低價案件,因此,「實價登錄」的資訊,事實上是只有揭露「平價」物件,因此,如果這物件明明是近兩年成交,卻找不到該物件的登錄實價,我通常會私下請熟悉的房仲,幫忙打聽一下該物件,當初取得是否低於行情價,再從中權衡議價空間,反正,多做一分功課,就少一分買貴的風險!

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