小環境則是指房子本身所處的社區有無加分的條件，如建商和營造廠品牌、社區管理、公共設施、無障礙空間等。

售屋第二步：分析物件優劣增加賣相

衡量房屋環境之後，最後則回到房子本身的條件，如格局、採光、裝潢、景觀、陽台大小、主臥大小、客廳大小等，以上各特色都會有特定偏好的買家認同，物件本身加分因素越多，越能在市場上脫穎而出。

而在房子本身的優勢中，像是裝潢、裝修也都會影響到房子的賣相與價錢，張曜靈解釋，中古屋買賣交易不像新成屋，使用過難免會有一些小問題需要調整，但也因為不是新成屋，成交價跟新成屋自然不一樣。他建議，賣家可以先上實價登錄，或詢問仲介，了解目前最新成交行情跟建議售價。

站在賣方的角度，通常都希望自己的房子賣價能夠越高越好，張曜靈認為，一般來說有裝潢的房子成交價會比沒裝潢的房子高，但房子沒裝潢倒也不用為了出售特意去裝潢，畢竟裝潢也會增加售屋成本，建議若要增加賣相，就維持屋內及社區環境整潔即可，若房子本身有漏水問題造成屋內有油漆剝落或壁癌等現象也建議可找專業的修漏師傅先找出原因，針對此部分先修繕完成再行出售，以免日後有爭議或影響了售價。

另外，有些屋主會想強調售屋時附贈家具、家電，他提醒，除非原本買的家具、家電或裝潢有很明顯的價值，不然成交價其實價差不大。

售屋第三步：請專業協助確保交易安全

掌握好了房子的優劣後，接著便可尋找銷售的管道，有些賣家選擇自售，希望可以省仲介費，但實務上來看，會成交的二手物件幾乎都是透過仲介買賣的，買家看屋也習慣透過仲介幫忙搜尋過濾，因此自售恐怕要花費相當長的時間，或甚至根本等不到買家。