第55期 好房網雜誌 2018.Apr
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看穿市況真相 破解房市回溫迷思

去年在自住剛性需求的支撐下,成交量普遍上揚,今年推案熱度從開春延燒至三二九檔期,但房市真的回溫了嗎?仔細分析市況,會發現真相可能不是如此……

撰文:林榮芳 圖片提供:范世華、胡偉良

房市落底和買氣升溫的消息讓不少屋主彷彿吃下定心丸,不再輕言讓價求售,也讓買賣雙方好不容易達成的價格共識,又再度分歧。究竟市況真相為何?

迷思1:房市回溫?

真相:交易量仍在低檔

去年房市交易量確實有提升,但仔細分析,有很多是繼承贈與及交屋潮的貢獻。

近年台灣不動產繼承、贈與比例不斷拉高,去年平均每四件房地產移轉,就有一件是透過繼承或贈與;另外,前三、四年的推案現在正值交屋期,也為交易量增添不少「虛」數,新屋交屋潮大概占總交易量的四分之一。而造成交易量回升的最主要原因,仍是前幾年交易量基期過低。

雖然整體交易量看似有回升跡象,但若扣除繼承贈與及交屋潮,大約只有一半是實際的買賣交易,其中更不乏新案讓利策略奏效,促使成交量提升。實際上,中古市場表現仍差強人意,交易量仍在低檔。

迷思2:新案買氣旺

真相:是因為讓利!

讓利已成銷售趨勢,現在不降價,消費者不買單。市況好時,建商利潤抓得高,房價自然推得高,代銷議價和賺超價的空間也大。現在景氣下修,早期建商毛利估約30%,現在下修到20%;而代銷過去通常會拿建商給的底價加上15%作為開價,現在為了怕開價過高嚇跑客戶,也為了讓客戶對降價有感,改以底價加上5%作為開價,直接讓利給消費者。建商與代銷同步讓利,加總調降幅度約可達到過去的8折,視建案操作不盡相同,但這樣的調降空間確實能讓民眾感受誠意,提升購買意願。

而一般中古屋賣家市場敏感度不如建商,又不甘於隨市場波動調整價格,使得新屋與中古屋價格拉近,難怪消費者買新不買舊。