第54期 好房網雜誌 2018.Mar
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房市軟著陸?數字才會說真話!

房市經歷三年盤整後,讓利空間明顯放大,房價走勢易跌難漲,都市地價指數、新建餘屋量等數據在在顯示,唯有降價才能換成交,買賣雙方如何磨出共識,將是2018年最大考驗。

撰文:黃慕凡

市場止跌了嗎?數字會說話!依據內政部最新發布資料,第49期全國都市地價總指數(*註)較上期下跌0.91%,六都中,新北市下跌1.73%,台中市下跌1.48%,台北市下跌1.16%,跌幅相對大,反映出由雙北市領跌的房市景氣。

內政部地政司說明,這次下跌趨勢為近三期來新高,波動幅度較大的縣市中,以新北市跌幅最大,又以板橋區下跌2.54%最明顯,推測應受到重劃區新案開價降低所影響。由於都市地價反映出市價,又屬落後指標,按照目前新案領跌、中古屋跟跌的情形來看,短期內地價要回升,難度恐怕仍高。

房價跌得不夠深 張金鶚:談落底還早

再看由政大地政系特聘教授張金鶚協助編製的「好時價房價指數」,全台房價於2015年四月達到高峰後逐漸走跌,2016年一月起呈現穩定波動。用最新實價登錄為基礎計算,2017年九月房價指數為118.21,較高點下跌3.2%,若以2015年四月高峰為分界,前二年半房價漲幅超過20%,後二年半僅下跌3.2%,中間尚有近17%的落差,暗示房價可能還沒跌夠!

以交易量來看,2017年九月為12,355筆,較前年同期減少17.49%。去年住宅市場交易量表現較前年好,但仍低於近五年的月平均量,價格也未明顯回溫,張金鶚認為,房市仍在盤整,尤其最早下跌的北部尚未復甦,目前許多建商喊「房市落底」,但數據並無落底跡象。

去年移轉量未脫低檔 回升關鍵仍在價格

根據內政部統計處2017年買賣移轉棟數顯示,全年移轉量落在26.6萬棟,年增約8%,是2014年以來首度止跌翻揚的一年。房仲業者分析,2016年24.5萬棟移轉量已是1991年以來的新低,過去幾次的超低量後,市場發現最恐慌的時機已過,買氣逐步釋放出來,隨後都伴隨著交易量能反彈,2017年也是在2016年波段新低量後,出現一波反彈走勢,至於量能是否會持續,仍要看價格盤整幅度。東森房屋董事長王應傑估計,今年將延續「量回升、價微跌」市況,交易量可望比去年再回溫1到2成。