Ｑ＆Ａ　軍國宅買賣有哪些限制？

根據《國軍老舊眷村改建條例》第24條規定，「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換。」換句話說，一般民眾想要買軍宅，必須等到獲得配售的軍人持有房子產權超過5年後，才能把買來的軍宅過戶在自己名下，這5年限制被稱為「閉鎖期」。至於國宅部分，在國宅處裁撤前，規定承購人須居住滿1年，或者該房屋使用執照滿15年，才能進行買賣，但國宅處裁撤後，目前國宅並沒有閉鎖期限制。

由於眷改軍宅當年政府多以成本價配售，部分居民更是用一屋換一屋，等於零成本獲得，相較市價便宜許多，部分投資人認為有利可圖，和持有軍宅產權的軍人簽下權利買賣合約，等閉鎖期解套後再辦理過戶手續。

全國不動產企研室主任張瀞勻提醒，5年閉鎖期會發生的變數多，過去曾發生一屋二賣，或原屋主認為當年所簽的合約價格不如市價，進而毀約等狀況，建議買方可透過律師進行簽約，以確定雙方債權關係。

Ｑ＆Ａ　如何投標軍國宅餘屋？須注意什麼？

有意投標軍國宅餘屋的民眾，可至財政部國有財產署官網查詢標售物建與投標日期，並在公告投標期限內填妥投標單，連同應繳押標金支票據，於開標現場投標，一般押標金約為房屋底標價的1成。

張瀞勻觀察，近期軍國宅的投標底價多半貼近市價行情，尤其軍宅因公設比大，實際使用坪數少，讓許多人卻步。以今年第3季為例，國防部曾一口氣釋出雙北市精華區54筆軍宅，因行情略高於市場，買氣不如預期，開標後僅6戶標出。

值得留意的是，軍宅因有配售後5年內不能轉售的閉鎖期，未完工的軍宅只能賣給有配舍權的軍人，已完工仍在5年閉鎖期內的軍宅若轉賣一般人，買方只是向配售戶購買權利，須等閉鎖期過後才能過戶，實務上也有透過未配到軍宅戶但有配舍權的軍人當人頭，購買其權利，因風險高且無法貸款，屬於小眾市場。

至於申購國宅者，須符合政府規定之年收入標準，且名下無住宅。目前國宅優惠貸款已停辦，張瀞勻提醒，購屋人可改用青年優惠貸款資格。