第52期 好房網雜誌 2017.Dec
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賣壓壟罩全台 合理開價先售先贏

對於如何推算出合理房價,好房網名家賴淑惠建議,屋主可參考區域租金,利用「房價租金比」回算合理房價,意思就是「須繳幾年的房租才能買到這間房子」。

舉例來說,中山區1,800萬元的房子,如果一個月租金要3萬元,年租金就是36萬元,房價1,800萬元除以36萬元的年租金,算出的「房價租金比」是50倍。

她說,過去十年房價飆漲時,「房價租金比」最少都要40倍,甚至曾一度衝上64倍;不過,隨著房市反轉下修,這個天價比例,已經面臨翻盤重整,建議現在要售屋的賣方,如果要展現誠意,訂價以不超過年租金35倍為宜。

別讓開價失去競爭力 屋主應保持價格敏感度

這三年房價盤整修正,建商站在市場第一線,價格敏感度高,不少重劃區推案以破盤價吸引買方上門,勇於讓利,降價求售幅度大,甚至貼近周邊生活圈的中古屋行情;反觀中古屋屋主大多對非產業人士,對市場脈動反應往往慢半拍,很容易陷入開價與市場行情偏離的情況。

當區域裡有破盤推案陸續出現時,中古屋屋主要有覺悟,一定要跟著大環境做價格修正,不要逆勢而為。預售屋會推擠新成屋、中古屋價格,民眾也都會看實價登錄來判斷,若發現新成屋和中古屋價格差不多,消費者當然買新不買舊。

因此,建議中古屋屋主必須對市場價格保持一定敏感度,除了關注地產新聞趨勢外,有不少具公信力的調查單位,如台灣經濟研究院、政治大學台灣房地產研究中心等,都常發布當前市調分析及未來趨勢,可作為參考,更重要的是,應實地走訪區域了解行情,或多觀察房仲店頭類似產品價格。最後則是要適時因應看屋人反應做出價格調整,切勿死守開價,才能在價格導向的買方市場中與建商競爭抗衡。

找出優勢適時讓利 化解價格僵持

但當價格陷入僵持時,賣方應如何議價呢?資深房仲業者施能弘分享兩點建議,首先若開價想高於合理價格或實價登錄,就得自行想好能夠說服買家認同的理由,例如樓層、屋況、格局較好,優於同區域類似物件,相對也得了解及比較其他物件的優缺點,相互佐證。