「健身房、遊樂室、KTV、中庭花園……，本社區公設超級完善，可充分享受休閒生活。」這是購屋時常聽到銷售員說的話，但其實中庭花園並不能算是一種「公共設施」，你，知道嗎？

撰文：李文瑜　諮詢專家：永慶房屋契約部資深經理陳俊宏

新婚的曼娟住進婚前精挑細選、位在新北市新莊區的社區大樓，不到半年就為了每個月要支付的高額房貸大感吃不消，對自己購買的房子開始有點後悔。

當初看房時，曼娟和老公兩人走進社區，看到豪華的大廳，穿過花園中庭後，有健身房、遊戲室、KTV……等公設，可為忙碌生活帶來休閒娛樂，開心簽約下訂。

入住後才發現，別說是平日，就連假日她和老公也很少使用這些設施，當初花了一千多萬買房，房屋權狀登記36.44坪，扣除車位面積及28%公設後，室內面積約22坪，換算下來幾乎是以277萬元買了用不到的公設。

若以自家公設坪數八點五四坪、社區共208戶平均換算，曼娟實在看不出社區公設空間有這麼大，到底公設比是怎麼算的？

我家公設28%，但公設到底有哪些？

公設包含「大公」和「小公」兩部分。「大公」泛指所有住戶都使用到的公設，例如社區大廳、管理員室、發電機室、蓄水池及遊戲間、KTV等；「小公」則指同一樓層住戶共同分攤的公共設施，如電梯間、走道等。

「我家公設比高是正常的，因為社區有很大的中庭花園！」千萬別搞錯了，有頂蓋的部分才列入公共空間計算，露天的中庭則屬於「法定空地」。依規定，建商建造房屋時應保留一定比例的法定空地，一般住宅區建蔽率約60%，也就是每100坪基地扣除建物的60坪後，剩餘空間即為法定空地。

公設比怎麼算？比例高低有法定規範嗎？

一般來說，房屋權狀上登記的建物總坪數為主建物、附屬建物以及共有部分（公設）的總和，而公設比＝共有部分坪數╱建物總坪數。

公設比多少才合理？目前並沒有法令規範，且同一個社區內每棟大樓樓梯間規畫不盡相同，因此公設比也會不一樣。不少人和曼娟一樣入住後才發現公設使用率很低，因此購屋前務必認清自己的需求，確認是否會實際使用到社區附設的各種公共設施，且因公設還會產生額外的管理費用，再考量自己能接受的比例及需要的室內空間大小，避免白花「冤枉錢」。

公設虛報問題多，如何確保權益？

將小公（樓梯間）面積登記在主建物中，造成住家坪數變大的錯覺；應該與車位合併計算面積的部分車道，建商卻把坪數當成公設灌給樓上住戶，讓住戶多花錢「買公設」；把停車位縮水後多出來的空間規畫更多車位拿來賣……消費者該如何保障權益？

向地政事務所調閱建物測量成果圖，實際比對格局後可確認樓梯間是否登記在主建物面積內，而一般車位登記坪數約7～10坪，調閱地政機關登記簿謄本，車位面積若少於這個數值則可能被灌到公設。此外，也可向建管單位申請竣工圖，了解建商是否依規畫建造社區空間。