近一年降價風潮席捲全台，又以案量最大的雙北地區最為慘烈，這股降價風不只在新案發酵，也吹向中古市場，連鎖效應燒到了誰？手中有房的你，不能不當心！

撰文：鍾釗榛

新案是區域行情的指標，降價現象連帶影響整個區域的市場行情，只是這波新案降價到底是真降價還是建商的新手法，多數消費者還是只能在門外看熱鬧。

以雙北為例，許多重劃區推案量過大，加上前幾年投資客嚴重炒作，成為全台新案降價最明顯的區域，就如同股市的波動，突然過度膨脹的價格很有可能成為地雷，使得重劃區的去化速度太慢，建商改以降價作為手段，在房市尚未探底之前清空餘屋。

新案有感降價？ 實則回歸合理行情

傳真機構市調專員陳思昭表示，原本期望台灣房市可以一次探底，卻沒想到因為政策與環境因素呈現緩跌甚至不跌局面，價格沒有明顯下修，但交易量卻委靡不振，為了打破這樣的僵局，有些新案以破盤價作為號召，以求在膠著的房市現況打開新的局面。

建商之所以能夠喊出破盤價，實質上還是有其背景因素，首先要明白建商不可能認賠殺出，所以能夠打出低價的新案，主要因素是土地成本取得較低；另一種情況則是在多頭時推案刻意哄抬價格，後來面臨銷售困境而將價格下修至區域行情，甚至比區域行情略低，出現「有感降價」；最後一種情況則是建商預估未來區域行情會持續下修，因此率先進行降價，以減少餘屋壓力。

有部分建案則是因為仍有餘屋賣壓在，為了避免已購住戶不滿，價格雖沒有明顯下修，卻祭出贈送家電配備及裝潢的方式來吸引買氣，也算是變相的降價手法。

中古市場受波及 五年內購屋者壓力最大

當新案開始下修，中古市場勢必出現連鎖效應，欣巴巴事業股份有限公司總經理張宏圖解釋，中古市場過去以十年為一次景氣循環，由於十年前購屋的成本非常低，即使目前房價下修，對於早期購屋者而言沒有太大影響，頂多是賺多賺少的差別，如果屋主不急著出售，即使已有獲利，屋主也未必願意降價。反之，出售意願高的屋主在價格上較易讓步。

另一方面，近五年內購屋者正好面臨由高點開始走低的局面，尤其投資客跳船潮最明顯，在這樣的情況下買方便有機可乘，因此中古市場應該再細分為十年內與十年以上兩大類。

張宏圖補充，房屋本來就該長期持有，不該像股票投機客一樣隨著大盤走，只要長期持有幾乎都能獲利，而短期炒作就有可能遇到現在這樣的窘境。

房屋屬性決定跌幅 好物件立於不敗

永慶不動產竹北家樂城加盟店店東洪秋蘋長期觀察中古市場動向，她認為目前中古市場雖然價格下修，仔細觀察會發現價格波動的原因主要在於物件本身的屬性和條件。

以跌幅來看，高總價、大坪數或透天厝的下修幅度高，原因在於市場進入自住剛性需求，這類高總價產品賣壓高，降價幅度也大；相反的，中小坪數是目前炙手可熱的物件，尤其二至三房最好賣，雖然單價會比大坪數高，但總價符合首購族的需求，這樣的現象全台皆同，並非某一區域的特例。

此外，區域的中古行情還是依照大環境做區分，如學區、生活機能、重要的交通或公共建設，都是影響價格的因素。而台灣許多新推案都在重劃區，雖然對中古市場有一定影響，但不會是絕對的因素。

緊接而來的民俗月是傳統的房市淡季，但是近年來年輕族群較不忌諱，遇到急售屋主甚至有較大的談價空間，只要交屋延至民俗月後即可，買方不妨趁此時大膽出價。