歷經房地合一稅陣痛與一連串政策調整後，房市需求轉向自住自用、長期置產、收租、避險保值，在這樣的趨勢下，屋主應如何配置資產，以達保本之效呢？

撰文：Angela

在房價緩跌趨勢下，房地產的投資效益雖然打折，但仍屬於長線保本的工具，若不想資產縮水，屋主對於稅制、利率、租賃、海外房產都需格外留意。以下為避險四大策略：

策略1：緊盯稅制改變

今年房地產最大稅制改革就屬房地合一稅，之前土地與房屋採分離課稅，交易時土地依土地公告現值課徵土地增值稅，房屋則依評定現值課徵財產交易所得稅。

房地合一稅上路後，土地交易除須申報土地增值稅外，房地交易有獲利時須課徵10至45％稅額。為避免已課徵土地增值稅之稅基遭重複課徵，房地合一稅之獲利可扣除土地漲價總數額，但土增稅不得減除。

群義地政士聯合事務所課長王銘權提醒，房地合一稅與原本房屋交易所得併入綜合所得稅的申報方式不同，須於所有權移轉登記日次日起三十天內完成申報及繳納程序。

此外，今年有十二個縣市，包括台南、新竹、南投、彰化、基隆等，宣布調高房屋標準單價，並自明年起適用，屆時房屋稅與契稅將大幅增加，號稱史上「最有感加稅」。其中台南市適用範圍更溯及「民國九十年七月一日以後設籍房屋」， 但因反彈聲浪大，將分三年漸進式調整，第一年房屋標準單價平均增幅約54％。

新政府傾向調高各項房地稅基，為免遭課重稅，建議民眾多留心稅制變化，盡早出脫稅額較重的房產，改以稅額較輕的中古屋為置產標的，或以贈與方式節稅。

策略2：趁機換進蛋黃區

景氣持續低迷，民眾售屋後大筆資金該往哪去呢？王銘權建議，趁現在換屋是個好選擇，若出售物件位於蛋白區，可趁房價下修之際進駐蛋黃區，提高資產保值性。由於房地合一新制可享自用住宅重購退稅，以小換大可享全額退稅，以大換小也可按比例退稅，因此不論何種換屋方式，都是有利的。

優美地產企研室召集人葉立敏也指出，短期來看，美國升息機率低，全球各國將維持低利環境，民眾賣屋後若仍有購屋打算，可把握低利率與房價走跌，積極看屋議價。另外葉立敏建議，資金若暫時不打算投入房地產，可選擇布局債券型基金，作為另一個資金停泊標的，以收取穩定利息。

策略3：出租取代出售

由於房價仍處在緩跌階段，葉立敏坦言，現階段屋主要能接受降價或少賺，才有成交機會，建議無急迫資金需求的屋主可先出租賺租金，畢竟房價走跌，租金並未走跌。

王銘權也認為，與其空置房屋，不如改為出租，收取租金來補貼房貸費用，屋主在租金價格上可釋出較多空間，讓房屋及早出租，縮短空置期，以換取穩定現金流。

策略4：海外投資慎選業者

國內房市前景不明，不少游資無處可去，紛紛轉往海外置產，有房仲業者估計，去年國人海外置產總金額超過五百億元。亞太國際地產執行長方彥夫透露，國內目前已有三百五十家業者切入海外置產服務，顯示海外不動產仍未退燒。

為了避免成為海外投資孤兒，亞太國際地產北區營運處營運長王宏智提醒，海外置產須留意業者是否有合法銷售執照、房價是否公開透明、有無提供後續交屋或代租代管等服務。

東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫則表示，海外置產想有高回報，購屋人得善用當地金融槓桿，由於各國貸款政策差異大，建議在台灣將多餘房屋增貸或直接用現金購買，比純賺租金划算。