一間店面可以幫房東賺進白花花租金，也能幫房客賺進名聲與財富，但要遇上租賃糾紛，搞不好賠的還比賺的還多。若不想虧本，租屋前可得睜大眼睛，好好做功課！

撰文：Angela 圖片：《好房網》資料庫、shutterstock

房東篇：台灣成衣產業榮景大不如前，新聞爆出「年關上百店！五分埔現消失危機？」血淋淋事實擺在眼前，原本不見棺材不掉淚的陳太太終於不再鐵齒，從打死不願降租到態度軟化好談，誰知幸運之神仍未眷顧她……

陳太太的出租店面位於艋舺商圈，早年景氣好時，成衣業者捧著大把鈔票搶著向她承租店面，因僧多粥少，十餘坪店面月租金高達十萬元，陳太太每月開心數著白花花鈔票，輕輕鬆鬆等進帳。

不料近兩年商圈生意大幅萎縮，老租客多次動之以情，盼陳太太調降租金，卻被陳太太打回票，只好提前解約退租。半年多來，陳太太一直找不到新租客，不得不調降租金，以每月八萬元租給臭豆腐小吃商，市況大不如前。

小吃業者急於開業賺錢，未做好排煙設備，開幕後屢遭檢舉，收空汙罰單，鄰近服飾攤商衣服沾上油臭味，更是抱怨連連，痛批陳太太沒良心……

房東發問

Q1. 任何區域或樓層的房屋都可以當作店面嗎？

A：《都市計畫法》規定建物須按照土地使用分區來使用，以陳太太店面所在的台北市為例，除第一種住宅區專供住宅使用，住二以上或商業區均容許零售商業活動。

徐銘達表示，多數住宅區1、2樓都允許商業行為，新屋在申請建築執照時就必須設定各空間的用途，包括1樓是住家或店面，使用執照中也會清楚列出。若原申請用途是住家，想變更為商店，須經過一定程序申請，否則就是違規使用。

Q2. 如何挑選店面租客？哪些行業須特別小心？

A：一般店面出租可分為兩大業態，一種是服務型店家，例如電信業、超商、髮廊等，另一種是商品型業態，包括早餐店、餐飲店等。服務型店家優於商品型店家，因前者能保持房屋環境整潔，後者環境較易髒亂，加上競爭者多，流動率相對高。

其次，租金求穩不求高，尤其面對市況較差時，寧願租金低但收租穩定，避免一年中有數月都在招商，開了又倒、倒了又開，同時要避免出租給特種行業。

Q3. 營業用的房屋稅費和自用房屋有哪些差異？

Ａ：房屋作營業使用時，房屋稅、地價稅、土地增值稅均和自用房屋不同。以台北市為例，自用房屋稅率為1.2%，營業用房屋稅率為3%，其餘縣市稅率略有不同。地價稅部分，自用稅率為0.2%，營業用稅率為1%；土地增值稅部分，自用稅率為10%，營業用（一般）稅率為20～40%。

電費部分，非營業用電每度2.1元起跳，營業用電每度3.02元起跳，但台電是以實際營業狀況收費，即使沒變更用電類別，仍可能以營業用計算。

Q4. 租客要求以租賃地址辦理營業登記，該答應嗎？

A：若要合法營業，無論是開店或經營公司行號，都一定要辦理營業登記，房東出租店面時，即負有協助承租人辦理營業登記的義務，因此不得拒絕。

徐銘達指出，實務操作上，租客以租賃物辦理營業登記時，通常會增加10%租金，作為補貼房東稅金之用。房東若擔心租客搬離後不註銷營業登記，可向國稅局申報房客已退租，才能變更為自用房屋稅率。要提醒的是，店面規避稅負不易，黃金店面更易被國稅局盯上，尤須小心。

Q5. 租客裝潢時應請其注意哪些事項？

A：租客裝潢前應與其協商租約到期後是否須恢復原狀，並在合約中白紙黑字註明，且須事先拍照存證，以證明房屋出租前狀態；若有附帶設備，也須於合約中寫明。

若房東可接受租約到期不恢復原狀，也要釐清租客是否會要求房東負擔折舊後的裝潢費用，若裝潢可增加店面價值，不妨貼補些許費用，保留裝潢；若認為裝潢不利出租，還是請租客恢復原狀為宜，以免租客搬走後還須自費拆除。

Q6. 哪一類店面的投資報酬率比較高？

A：黃金店面成本高，租金報酬率相對下降，未必是最好的投資標的，徐銘達建議選擇面臨主幹道的巷弄邊間三角窗店面，價格較主幹道第一排店面相對便宜，但租相仍佳。

此外，店面寬至少3米、深度最好4.5米以上，若能有騎樓更好，面寬太窄不容易吸引開車族或機車族，只能做過路客生意，店面前路寬則以10～15米最佳。另外，租客選店面計較的是使用坪數而非權狀坪數，挑高1樓使用效益大，最為吃香。