房客篇：你吃過師大夜市鼎鼎有名的「許記生煎包」嗎？二○一一年它因出租糾紛陷入官司是非，原有房東長期占用公有地，過去十幾年房租從二萬元漲到二萬五千元，還想把四坪大攤位分割為兩個單位，藉此提高租金收益。

雙方僵持不下、對簿公堂，據《壹週刊》報導，雙方最終均敗訴，房東被判不當得利，許記也因贓物罪而被罰款。屋漏偏逢連夜雨，已有內憂的許記，還遇上師大夜市周邊住戶群起抗議居住品質受干擾，要求市政府整頓業者非法占用公有地，導致商圈人潮衰退，攤商生意一落千丈。

失去人潮的師大商圈呈「半死」狀態，為求東山再起，許記冒著流失客群風險，遷至相隔一百多公尺巷內，老闆娘林桂米曾無奈表示，搬家後生意瞬間下滑六、七成……

房客發問

Q1. 租客應如何挑選好店面？

對於店面租客來說，店面好壞可從區位、人潮、商圈屬性一探究竟。徐銘達表示，租客得先決定生意種類，判斷客戶類型，才能計算符合屬性的客戶人潮量多寡，將人潮轉化為錢潮。

從過往經驗分析，最好的店面均位於人潮流動下游，如上班族、學生必經之路，又以路寬20米以下、無分隔島、道路車速在40公里以下店面最易聚集人潮。值得留意的是，緊鄰學校圍牆外的店面俗稱「孤面市」，一旦學校停課也沒生意可做，須慎選。

中式小吃店適合鄰近夜市，簡餐餐館應緊鄰上班商圈，時尚潮品宜向都會逛街人潮靠攏，同時要留意商圈移轉等不確定因素。

Q2. 如何與房東談判以節省租金？

A：對房東來說，租金高不如租得長，徐銘達表示，一般店面租期以2～3年最為常見，若想節省租金，可要求裝潢期不計租，一般房東多可容許15～45天裝潢期不計租，但須緊盯裝潢時程，以防工程延宕，屆時還是得交租。

此外，也可表明願與房東簽長約，如一次簽足5年租期，但多數房東會明訂漲幅，像是2年漲5%，或年漲3%。

Q3. 分租店面須注意什麼？

A：應查明出租方是不是所有權人，若為二房東，應要求出示委託書、原租賃契約、原房東同意轉租文件，較有保障。其次，須留意其他分租者產業別，並載明於合約，避免同質性或異質性太高，產生競爭或衝突，如服飾業者與小吃業者同處一室，徒增彼此困擾。

現行法律規範僅主建物可合法分租，其餘如增建物、騎樓、外牆等若分租恐遭取締，承租時須小心。

Q4. 承租頂讓或轉租店面有哪些風險？

A：一般而言，沒有人願意把會生蛋的金雞母輕易轉讓，因此欲承租頂讓或轉租店面，得考量前業主動機，是否因商圈沒落導致生意不佳，才須頂讓。

徐銘達提醒，承租頂讓店面時務必與房東重新簽訂租賃契約，且應拍照存證，將生財設備明列其中，此外也須重新申請商業營利登記證及稅務登記，以免須概括承受原店主債務與欠款。

Q5. 生意不好或太好想搬離，應如何處理？

A：租客想提前解約，就要有犧牲押金的準備，《土地法》規定出租房屋押金不得超過2個月租金，然而習慣上店面押金多為租金的3個月，提前解約房東可能扣除1～3個月押金。不過徐銘達不建議房東將3個月押金全沒收，因房客財務困難時，若無法拿回押金，有可能不辦理點交解約，直接「落跑」。此外，房客若無故未點交解約，房東有權繼續計算租金至期滿為止。