第22期 好房網雜誌 2015.Apr
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地上權住宅6問

近兩年政府不斷釋出國有土地吸引建商投資,掀起新一波地上權住宅風潮,然而,一般民眾對於地上權法規所知甚少,購屋時也難以獲得完整資訊,本期「好房知識+」提出地上權住宅六問,以剖析地上權產品優劣。

撰文:師慧君 諮詢專家:中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長 王進祥

Question 01/「地上權」的定義是什麼?

簡單來說,就是「地上或地下空間的使用權利」,使用者並非土地的所有權人,而且使用方式並不限於興建建築物,亦可有其他用途。

依據民法第832條規定,「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」也就是說,土地所有權人將土地出租或出借給使用者,而使用者可用來興建建築物、其他工作物,或是以不建造地上物的形式利用土地,並且擁有地上物的所有權,而地上物產生的收益也歸使用者所有。

另有一種情形是,土地或建物遭到拍賣或抵押,導致土地所有權人和建物所有權人成為不同人,法律會視建物所有權人擁有當然的地上權,但還是必須經過設定登記才真正有效力。

法律規定的建築物,泛指各種有屋頂、牆壁的地上定著物,而其他工作物則包括橋樑、隧道、鐵路、碼頭、電線桿、地下管線……等。即使不興建建築物或其他工作物,僅將土地作為停車場使用,也屬於地上權的一種形式。

此外,地上權屬於「不動產物權」的一種,必須經過設定登記才能生效,登記時應由權利人(地上權人)與義務人(土地所有權人)共同向地政機關申請,雙方可於契約書中設定地上權的有效年限,也可以不設定,其他如地租金額、使用方式、能否轉讓等事項,也由雙方共同約定。不論國有土地或私人土地,均可設定地上權。