第13期 好房網雜誌 2014.Jun
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生活機能完整 商機造就置產熱區

撰文─許侑淋、江瑞庭、林世傑、張菡尹 攝影─吳東峻、江瑞庭、林世傑、曾信耀

部分圖片─《好房》編輯部

大學城不僅生活機能佳,整體環境、休憩條件、教育功能往往也高人一等,所以格外吸引自住客,而且,在大量的學生租屋客撐盤下,有著空租率相對較低的市場優勢,因此向來是眾多包租公、包租婆愛不釋手的商品。那麼,究竟學生人數最多的10大名校是哪幾所?又是哪些學府的周邊住宅租金投資報酬率較高?

慈濟大學

如同公園般的大面積綠地、運動中心等級的操場與運動設施,還有高規格的圖書館、社區課程等教育資源,再搭配為爭取眾多學生食客商機創造出的餐飲便利性,台灣從北到南一個個大專院校周邊自成一格的大學城商圈,不單自住環境條件不俗,就連置產、出租都有穩定的學生族群支撐,因此,不少熱門學府商圈多年來一直是房市中不敗的人氣置產熱區。

學生是創造大學城商圈魅力的關鍵,因為學生的食、衣、住、行等需求樣樣有商機,能吸引各式店家進駐,因此即使是坐落於郊區的學府,只要有辦法吸引學生入學,同樣能發展出大學城聚落,而且,郊區學府常讓學生生活圈更封閉地鎖在大學城內,因此不只能輕鬆打破高房價限制,往往也能創造出絕佳的租金投報率。

10大人氣學府 半數投報率超過5%

根據好房網的調查,學生人數最多的10所熱門大專學府中,就有一半的大學宅租金投資報酬率達5%以上,自然是最熱門的置產區域。頭兩名都在近年房價表現相對較落後的台南市,奪冠的是台南科技大學,雖然學生數略輸位於市區的成功大學,但近期周邊中古屋單價行情還不到10萬元,單坪租金卻有超過600元的水準,因此衝出最高的7.4%投報率。緊追其後的就是成功大學,受到近來建商搶進以及台南市東區房市起漲影響,房屋單坪價位上升到約12.2萬元,但租金行情已接近每坪700元,因此投報率仍有6.8%,排名第2。

第3、4名則分別由中部最老的綜合大學─中興大學以及坐擁眾多夜市美食的逢甲大學奪下,不到2字頭的房屋單價行情,搭配每坪超過750元的租金水準,分別展現出租金投報率6.3%、5.1%的好表現。當地仲介指出,逢甲大學附近蓬勃的夜市商圈,讓周圍不少可做店面使用的1樓或透天厝產品極為搶手,釋出量體有限下,很難買到,不過由於商圈人潮多,會影響交通順暢及夜間生活品質,因此多半是想當學生宅或店面的包租公才會進場,並不適合自住客。

北部市場方面,則以淡江大學的投報率最佳,排名第5,除了是大台北少數房價還停留在1字頭的房市低價區外,學生數第2多、總數超過2.7萬名,也對租金市場形成穩定的支撐力道,因此租金單價逼近每坪800元,創造出的投報率也達5%。另外,東海大學、輔仁大學、文化大學等也都是學生數相對多,同時投報率超過3%,皆為值得考慮布局的大學城。

拚房價增值 留意交通題材

如以交通動線改善的角度來看,也有不少大專學府區域值得注意。北部方面,房仲業者指出,三峽北大特區是個因應台北大學三峽校區發展出來的重劃區,原本學生出租宅的產品就不少,近期商圈發展也逐漸成型,不只家樂福進駐,義大利麵店或火鍋店等學生熱衷的平價美食餐廳也陸續開張。由北大特區約15分鐘車程可抵達捷運永寧站,未來全長12.7公里的捷運三鶯線,也規畫在台北大學設置捷運站,經建會已原則同意可行性報告書,總建造經費預估約462億元,預計最快2021年完工通車;此外,為紓解上下班塞車而規畫的北大聯外道路也已動工,預計明年10月完工啟用,都是當地房市的潛在利多。

其次是發展成熟的淡江大學,除了既有的淡水捷運線外,還有兩條輕軌捷運將陸續完成,而延宕已久的淡江大橋,近期也傳出年底前動工、預計2020年完工的好消息,這將有助於改善上下班時間進出淡水市區的交通打結情況。

至於中部地區,東海大學到靜宜大學一帶,受惠於被視為台灣大道交通新動脈的快捷巴士BRT 之帶動,加上鄰近中科、居住環境清幽,不只有學生租屋客,也有上班族的租屋與自住族群搶進,因此近期房價也開始起漲,嶺東科技大學一帶也有類似效應。當地仲介指出,受到紓解台灣大道(原台中港路)車潮的特3號道路近年通車以及精密園區發展的影響,讓過去推案相對少的嶺東商圈,開始吸引眾多指標建商搶進,學生和上班族的房市雙重效應是一大原因。

在高雄方面,位於西子灣風景區內的中山大學是一大亮點。當地房產業者指出,由於高雄環狀輕軌捷運線經過,將西子灣、高雄港、駁二特區等景點串連起來,構成沿線港灣美景搭配捷運線的地產優勢,房市逐漸增溫。只不過中山大學校區周圍腹地較少,且多是屋齡30年以上的中古屋,使得商圈效應有擴散延伸到鄰近捷運站區的情況,事實上,環狀輕軌沿線都是值得留意布局的重點區域。