第11期 好房網雜誌 2014.Apr
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頂樓加蓋 買到賺到?

賣方標榜「買一層送一層」的頂樓加蓋,很受買方歡迎,但其實存在法律上的風險,一不小心買一送一不見了,還會附帶兩個官司。

撰文:台北律師公會副秘書長  蔡志雄

賣房屋,如果使用空間比權狀面積大上許多,像是賣方標榜「買一層送一層」的頂樓加蓋,很受買方歡迎。我也遇過房仲跟我推薦頂樓加蓋,他說頂樓可以自住,加蓋的部分還可以用來分隔出租,收的租金剛好拿來繳房貸,看似安穩的投資方式,其實存在許多法律上的風險。

我當律師曾經辦過個案,賣方明明知道自己的公寓頂樓是違建,也已經收到拆除通知,卻刻意隱瞞,趁還沒拆除違建之前惡意出售房屋,當初也是用同樣的理由向買方表示,頂樓可以隔成套房出租,但過戶不久,拆除大隊就上門拆除違建。原本買方以為可以安心收租,卻面臨必須打民事官司解除契約,另外一方面提告賣方的行為構成詐欺,買一層送一層不見了,倒是附帶了兩個官司。

頂樓要加蓋隔成雅房,通常需要增加衛浴空間,必須埋設許多管線,尤其是廁所馬桶的管子直徑很寬,必須把樓地板墊高很多,房屋本來就已經老舊,經此大興土木,有時會造成房屋損壞,引起漏水、房屋傾斜等問題,造成鄰居間的紛爭,類似案例屢見不鮮。

另外,頂樓加蓋隔成雅房,每間都要裝設冷氣、電視,除了用電量變大,如果只用省錢的方式隨意拉線、裝配,容易發生像是電線走火等安全上的問題,而且屬於違章建築,不符合消防安全法令,如果發生事故,房東難辭其咎。

雖然很多頂樓加蓋是所謂的既存違建列入緩拆,但畢竟是違章建築,不代表永遠不會拆。頂樓加蓋除了牽涉政府工務機關管轄的違章建築外,尚有民事上所有權的問題,因為頂樓屬於全體住戶共同擁有的權利,例如4樓住戶在頂樓加蓋,1到3樓住戶可以基於所有權,主張4樓住戶必須將違建拆除,回復原狀。

過去曾經發生建商將頂樓權利賣給頂樓住戶使用,有所謂「分管契約」,但這種情況只要頂樓之外的住戶將房屋轉售,新屋主就不受拘束,還是可以要求頂樓住戶拆除違建,因此衍生許多糾紛,民法為此特別修法,規定登記後,對於受讓人仍具有約束效力。

所以,頂樓加蓋不見得是買到賺到,想要買一層送一層,有時候可是得付出代價的。

蔡志雄

目前擔任台北律師公會副秘書長,執業律師十餘年,並參加不動產經紀人考試及格,專長為婚姻家事相關領域,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得、房產投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。