房地產走了10年大多頭之際，馬年是多空看法最分歧的一年，不少專家學者直言，2014年應該會是房價的「反轉年」，當市場紛亂時，正是出價的好時機！

撰文：劉漢聞

台灣房市走了10年大多頭，台北市房價所得比高達14.7倍（需14.7年不吃不喝才買得起房），根據世界銀行定義，房價所得比5倍較符合一般家庭購屋標準，台北市的房價顯然已經背離一般民眾所能負擔。

隨著高房價議題不斷湧出，2011年起政府開始祭出奢侈稅、限制性信用貸款等打房政策，再加上全球經濟景氣轉變、去年底美國宣布QE（量化寬鬆政策）逐步退場，今年以來房市利空因素逐漸籠罩。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，雖然過去幾年每年都有人喊房市「到頂」了，卻因為環境與各種條件配合，使得房價持續上揚，不少民眾甚至以為房價只會漲不會跌……但這次從各種數據來看，房價已逐漸出現鬆動的跡象，有人形容現在房市有如「強弩之末」，10年大榮景走到了尾聲，尤其下半年又逢七合一選舉等利空，今年房市有很大的機會反轉向下。

10年一輪迴　購屋痛苦指數增8倍

回顧台灣房地產大多頭十年的環境與歷史背景，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，1990年代前是房市前一波大多頭，當時台灣股房齊漲、錢淹腳目，後來因為亞洲發生金融風暴，房市大受打擊，沉寂了好幾年，尤其是2003年爆發SARS（Severe Acute Respiratory Syndrome，嚴重急性呼吸道症候群），市況更跌到谷底。

隨後全球進入低利率時代，加上政府施行土地增值稅減半徵收、贈與稅降低至10%等政策，沉寂已久的房市正式復甦、房價逐步上揚，但仍處於適度成長的健康狀態；2008年美國發生次貸風暴引發金融海嘯，原以為房市會再次陷入低迷，沒想到只稍微回檔，後來因為游資流竄、政治預期等因素，使得房市炒作效應大於實質基礎，房價成長斜率明顯大於2003年到2007年間的幅度。

「全球游資在亞洲各地流竄，台灣又因為兩岸開放等協議，使得投資炒作風氣更甚，房價快速飆漲，讓房屋不再只是滿足居住需求，更是風險低、增值效益大的投資工具。」

莊孟翰指出，這波熱錢湧入後，導致房地產價格遠超過一般民眾的負擔能力，2013年第三季，被稱為「購屋痛苦指數」的全台房價所得比攀至9.2倍，台北市更高達14.7倍，比起2003年台北市房價所得比的6.1倍，10年來增加了8.6倍，高房價引發成一股民怨。