文／dolin66
依據12月初公布的前11個月全台房屋移轉棟數資料推估，今年全年台灣房地產移轉棟數上看29.5萬戶，雖然尚未突破每年30萬戶的榮枯門檻，但已經寫下5年以來的新高，台北市不動產仲介公會更樂觀預估，明年全台房屋移轉棟數，可望上看30至32萬戶；6都平均房屋買氣均有上升，其中以桃園表現最好，台北雖成長率低，但亦寫下從2016年以來，連續3年維持成交量正成長的紀錄。
如此觀之，是否台灣房地產的調整期就要結束，並將迎來下一個10年期的大多頭？我個人仍持悲觀態度，先不談台灣最快今年就可能出現總出生數小於總死亡數，代表人口正式進入減少時代的宏觀結構問題，光從台灣房地產供給端的數量，就可以得知明年乃至於後年的台灣房地產市場，依舊會處於供過於求的狀況。
台灣房地產熱度再現？這2大利多聽聽就好（示意圖／好房網News記者羅力元攝影）
內政部11月公佈的去年11及12月，低度用電住宅戶數為91萬6千餘戶，占台灣總房屋數量的10.56％，且低度用電住宅戶數與總房屋數量間的比率，近10年始終維持在10％左右的水準，換句話說，就算是處在房地產市場熱絡的2009、2010及2011年，全台灣的空屋量一直維持在10％以上的水準，另外107年空屋比率，比去年的10.12％明顯上揚，代表近2-3年台灣房地產市場由熱轉冷，並沒有讓建商推案量明顯下修，呈現交易端成交棟數雖然緩步成長，但依然跟不上新房子上市的速度。
這樣的趨勢從新建餘屋待售住宅戶數也可以看出，雖然去年第4季新建餘屋數有從第2季高點8萬餘戶，小步下修至7萬5千餘戶，但依舊比去年同期的7萬4千餘戶為多，代表以年為單位來看，市場連這些新建餘屋，可能都沒辦法有效的消化，更別提全台還有90幾萬戶既存空屋的問題。
此外，根據內政部建物開工相關資料，民國105年非農舍開工住宅戶數為６萬７,839戶，106年成長至7萬5,551戶，去年再攀升到10萬1,789戶，今年1至10月也高達8萬3,875戶，這些已經向建管單位申報開工的住宅類建案，依照建管法相關規定，勢必得再開工後2-3年內完工，並且在市場上開賣，這也代表未來1-2年，新屋供給數量會持續大幅增加，這也將形成近期台灣房地產市場上的另一股賣壓。
所以今年房地產市場，無論是新屋或中古屋的交易量回溫是事實，但跟過去榮景時期動輒每年35萬戶甚或突破40萬戶相比，交易的量依舊不足以吸納未來這1至2年，可以預期的新屋供給，就更別提去消化過去累積下來高達90多萬戶的空屋。
至於明年台灣房地產的可能走勢，我認為美「中」貿易戰促台商資金回流、香港局勢促港人來台置產等這些消息面聽聽就好，因為現行台灣法規，對於港人及陸外資購買住宅的限制不少（對商辦或許會有加分的效果），況且台灣的租金投報率，相較於美國洛杉磯、加拿大溫哥華等華人聚集區域仍相對偏低，所以對外資的吸引力不大；基此，我認為明年房地產買方主力，依舊會是從市中心遷往郊區的換屋需求者，以及首次購屋的新鮮人為主，因此價格依舊會是左右成交數量的重要關鍵，因為這些自住者主要收入來源為薪資，而台灣的平均薪資已經超過20年以上沒有顯著的增幅，如果期待房地產的量快速回春，價格上的跌幅就必須要讓消費者更有感，不然能維持現在這樣的交易市況就已是萬幸。
