文／賴淑惠
房價什麼時候才會跌到有感？當「釋出量」與「房價」出現「死亡交叉」，2019年起，可能有機會成為台灣房市的「賠售元年」，從小學課本裡，最基本的「供需原則」來解釋，這個問題就可以迎刃而解！以2018年上半年為例，台北市、新北市、桃園和新竹地區，推案量約一萬戶，但單季平均銷售率只有12％至14％。換句話說，有高達八千多戶的物件賣不出去，瘋狂「種房子」的建商，不只陷入養蚊子危機，當「釋出量」與連動下跌的「房價」死亡交叉後，這些爆量物件的價格就會開始「網內互打」，墜入房市下一波死亡陷阱！
死亡交叉一：建商狂「種房子」2020年等著撿「賠售宅」
2018上半年，還只是冰山一角，去年1到10月，全台建照核發了9.9萬戶，這是十年以來的第三高，比2017年成長37％，這些都是開工中的新建案！建商信心過度的結果，等到2020年至2021年交屋後，這些大量釋出的物件噴量齊出，對市場勢必造成衝擊，就算預售時先賣掉了五成，剩下五成的餘屋，碰到2020年選舉年前後，買氣只會雪上加霜，屆時，釋出量攀升，房價隨之下滑，「量增」與「價跌」的「黃金交叉點」，就落在2020前後，兩線交疊後，房價恐怕就此一瀉千里。
回歸實際房市，想趁機撿這類「賠售宅」？當然機不可失！不妨從2018年上半年的使用執照數據一窺端倪，其中，光是新北市就佔了約全國的四分之一，建商選擇大膽重兵佈署新北，2020後想要撿便宜，可以從新莊、三重或是淡水新市鎮等推案量過大的重劃區下手，必有斬獲。當舊房未出，新房又來，這些重大推案區百花齊放，新舊建案勢必產生互相擠壓的效應，一但賣壓加重，只能削價求售，少賠出場，等著坐收漁翁之利的購屋族，自然可以趁他病要他命，笑撿這類建商們自作孽的「網內互打宅」。
死亡交叉二：「寬限期」無俚頭展延！2019底「違約宅」斷頭價可期
等不到2020？沒關係，2019應該會先有一批垂死掙扎的房市死士！從數字來看，2018年底，有5429億的房貸寬限期金額即將到期，這可不是個小數目，這批必須本息攤還的房貸戶，原本即將在2018年底，就要變成房市斷頭炸彈，掀起滔天巨浪，但八大官股行庫殺出成程咬金，祭出寬限期展延方案，讓他們可以再撐一到兩年，但，越晚開始繳本金，本利攤還的數字只會越疊越高，之前繳不起的，給再多寬限期，也只是延後死期罷了。
根據統計，這類「寬限宅」，大約佔市場上房貸戶的三成，約莫是5.5萬戶，裏頭如果有一半撐不住了，市場上就有兩萬多戶的斷頭物件釋出，其實，不少熟知內情的房仲都知道，這類「違約宅」，多集中在空屋量相對較高的新北市跟桃園市，有銀行房貸承作人員私下透露，2019年底，就會有先三成以上，可能搶先到期，這個只剪了一半引信的「違約宅」炸彈，屆時非爆不可，同樣會成為市場上互相競爭的降價物件！
死亡交叉三：「人口紅利」走入歷史2026年後空屋潮來襲
2019 起連續兩個房市交叉，只是起點，2026之後，「老年人口數」與「房價」將面臨下一波交叉陷阱。2015台灣的人口紅利站上最高點，勞動人口從最高1737萬人為起點，開始一路下滑，2017年起，出生人口數最後一次少於20萬人，2022年，老年人口突破400萬人大關，2026後，台灣更直接進入老年化社會，不只衝擊整體競爭力，在建商瘋狂「種房子」的幾年後，面臨消費主力的青壯人口減少，買房客源隨之下滑，房價還撐得住嗎？
從日本的人口老化的經驗裡，可以預知答案！1999年之前，日本也曾經有房市榮景，投資獲利的風潮，不輸台灣幾年前的多頭榮景，但在1999年後，日本的房市泡沫，隨著人口老化瞬間被戳破，嚴重的老齡化，造成人口撫養比大幅上升，又碰上經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策，房價持續下跌20年，跌幅甚至高達七成之多，也就是原價1000萬只剩下300萬，台灣呢？殷鑑不遠！
從房市「釋出量」，與「人口數」、「寬限期」等數字的死亡交叉情況，可以預見從2019年起，台灣房市「網內互打」的浴血廝殺戰，已然蓄勢待發，房市無俚頭推案的背後，暗藏的不只是建商的斷頭危機，只要能眼明手快，精確抓準房價反轉交叉點，更是買屋族的翻身轉機！
