文／林奇芬
政府打房政策一波波，真能把房價打下來嗎？其實，真正影響房價的關鍵，不是稅負，而是四個關鍵要素。
4月中旬參加好房影響力講座，我分享了一張「1989年8月26日無殼蝸牛萬人上街頭」的照片，讓現場年輕人驚訝不已。沒錯，25年前的年輕人曾經跟現代年輕人一樣，有一輩子買不起房子的焦慮，因而上街頭抗爭。但如果曾經歷那段歷史的人就知道，隔年開始，台灣經歷了長達14年的房價黑暗期。
換句話說，房價不會永遠只漲不跌，只要條件符合了，房價就有修正空間。究竟真正影響房價的關鍵條件是那些呢？
一、貸款成數與利率
不管是投資客還是自住客，都需要靠貸款持有不動產，當貸款成數降低，以及貸款利率升高時，房價就有下修壓力。
以2003到2005年房價起漲階段，房貸成數可高達九成，因而成為投資客買屋的黃金期。但目前許多區域與高總價房屋，貸款成數受限，最高僅七、八成甚至更低，因此投資客已經逐步退場。
房貸利率目前仍在低檔，這是支撐目前房價的最大利多，若以五大銀行房貸利率水準來看，最低房貸利率出現在2010年5月，利率1.616%，之後利率開始緩慢攀升，至2014年2月利率為1.97%。一般預估明年美國開始升息，就會啟動全球升息循環，屆時台灣利率也將隨之攀高，屆時房價下修壓力將會增大。
二、經濟景氣好壞
一般在經濟景氣良好階段，比較少發生房價大幅下修現象，但若經濟景氣轉壞，則可能出現拋售房產或是逾放升高的壓力，則房價下跌壓力大。在金融海嘯之後，台灣自2011年至2013年近3年時間，在景氣黃藍燈與藍燈間掙扎，股市載浮載沉，但房市卻未出現大幅修正，主要原因是資金潮與房貸利率在低檔。
預期今年景氣可持續改善，房價下修壓力小，不過，下一次景氣從黃紅燈轉為綠燈之際，若再搭配利率上升，將對房價將帶來較大的下跌壓力。
三、供給量多寡
建築貸款融資餘額，顯示建商目前市場推案量多寡，若融資餘額低，表示供給少，若融資餘額高表示未來房市供給量大增。從經濟學角度來看，供給量大增則未來價格修正壓力大。
根據央行統計，至2014年2月建築貸款融資餘額達1.52兆元，創下近十年新高紀錄，由於明年起新建案容積獎勵上限縮小，許多建商在今年搶建，造成房市供應量大增，此也是未來房價下修的壓力之一。
四、成交量多寡
投資市場的法則是，「量先價行」如果成交量持續擴大，則還有高價可期，若成交量萎縮，表示需求下滑，則未來價格有下跌壓力。
以台灣房地產整體移轉棟數為例，近十年新高出現在2006年45萬棟，之後在2008年金融海嘯當年，房屋移轉棟數降為37.9萬棟。金融海嘯後，由於資金寬鬆，2010年成交量回到40萬棟，之後又受到奢侈稅影響，2012年降為32.9萬棟，2013年因為奢侈稅滿2年後賣壓出籠，移轉棟數回溫到37萬棟。
今年以來房屋移轉棟數呈現萎縮狀態，3月份除台中市以外，其餘4都年增率都下滑，顯示買氣萎縮。若未來成交量無法持續增溫，則房價下跌壓力上升。
目前北市打算以提高囤房稅，來打壓過高房價，但其實各種稅負手段效果有限，反而仔細觀察以上所說的四大方向，才是真正影響房價的關鍵點。
