撰文—Lance 攝影—羅挺倬
大台北地區寸土寸金,想要在好地段找到屋齡新一點的房子、價格卻往往有如天價一般讓人難以相信,因此很多人轉往尋找和同區塊相比價格相對較低的軍宅或是國宅;但軍國宅的買賣限制較多、往往和你想像的不一樣,一定要更詳加了解箇中差異,才不會撿不到便宜又栽了跟斗。
國宅和一般住宅差很大?
嘉婷因為小朋友學籍的關係,兩年來不斷在民生社區尋找介壽國中學區的房子,但受限於該區屋齡普遍老舊、多為30年以上的舊公寓,住慣了社區大樓的嘉婷,還是希望可以找到電梯型的產品購買,無奈該區符合她條件的物件,即使是屋齡將近30年的電梯大樓,價格都在4,000萬元以上,實在超出她的預算太多。
因此,嘉婷轉而開始注意位於健康路、光復北路一帶的松山新城乙標的住宅;雖然很多人告訴她,國宅的建築品質比較不好,但是在預算和學區相互考量下,這個區塊應該最符合嘉婷的需求。於是在仲介的介紹下,嘉婷挑了一戶高樓層有景觀的房子,朝南可以看到整棟台北101的風景,雖然空間較小,但3房的格局也足夠一家三口居住了。
在完成過戶手續後,嘉婷開開心心布置起新家,就在裝潢即將完工之際,卻發現已經國小5年級、即將升6年級的兒子,在介壽國中入學人數已額滿的情況下,只能用登記的方式等待候補,也就是說極有可能無法就學,這對嘉婷來說無疑是晴天霹靂,和老公商量之後,決定放下正在裝潢的工程,想辦法轉往其他明星學區,而剛交屋的新居勢必要立刻轉賣,否則絕對會有資金調度的問題。
就在這個時候,鄰居卻告知,因為松山新城是國宅,必須要入籍持有1年後才能買賣,這讓嘉婷突然傻了眼,從來沒有人告訴過她這樣的訊息,國宅不是和一般房屋一樣可以自由買賣嗎?怎麼會有這樣的限制呢?無助的嘉婷頓時不知該如何是好,是等待1年後再找房子嗎?但是1年之後兒子就國小6年級了,到時無論是哪個明星學區都登記不到了吧!無奈的嘉婷著實面臨左右為難的窘境……
地段好、屋齡新、價格便宜是優勢
目前改建話題正夯,其實大台北地區有為數不少眷村改建的國宅和軍宅,通常都位於地段很好的黃金區塊,除了有燙金門牌加持之外,有些還因為有明星學區的關係,房價跟著一起水漲船高。
雖然有人說軍國宅的建築品質不如一般住宅,但還是有許多人在幾經分析之下,仍決定以軍國宅為購屋的優先考量,原因多半不外乎軍國宅的屋齡比較新。尤其是軍宅的屋齡比國宅更新穎,最老舊的也不過10年左右,但價格卻是同一區塊的8折甚至7折,對於想要入主大台北地區的人而言,這的確是讓人心動的利多。
軍國宅買賣須依規定執行
然而,很多人不知道,所謂的軍國宅都是由當初的眷村改建,因此改建之後通常仍是分配給每一眷戶,政府改建的美意在於藉此提升居住品質。
為了避免改建的美意流於房產炒作,因此根據「國民住宅條例」第19條「政府直接興建之國民住宅,其承購人居住滿1年後,得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。取得使用執照滿15年以上之國民住宅,其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地,不受前項規定之限制。」簡而言之,國宅的買賣必須受限於入籍後持有1年方得執行,此規定直到該國宅使用執照屆滿15年後即不受此限,因此,案例中的嘉婷,因為松山新城乙標的屋齡只有10年左右、尚不滿15年,所以仍受買賣限制。
而軍宅的買賣限制和國宅又有所不同,根據「國軍老舊眷村改建條例」第24條指出,「由主管機關配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起未滿5年,不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」買賣受限的時間更長。因此很多持有人,為了早日脫手出售,或是想要購買的買方為了趁著禁賣期間找便宜、搶先入市,會找一些聲稱專辦軍國宅買賣的仲介,他們會提出雙方可以先簽屬一份「權利買賣書」,談妥價錢、先預付現金後,等到交易限制的日期一過,再進行過戶的動作,但這對買方來說,更是危機四伏。
私下簽約權益可能輸在起跑點
一來,「權利買賣書」屬於私下簽署的協定,在法律效益上讓人存疑,再者,大台北地區近年來房價波動的幅度實在難以預測,約定5年後交屋,但5年後的房價和簽署權利買賣書時相比,是翻倍增加、還是折半減少?誰都無法鐵口直斷預測,因此,很多買賣的糾紛便因而產生。
日前才有一糾紛傳出,買賣雙方簽署權利買賣書時,雙方同意的購屋價格為1,500萬元,但瀕臨交屋當年,該棟軍宅的價格已翻倍,起碼可以賣到3,000萬元以上,這讓賣方心生悔意,便拿著所有權狀向銀行貸款二胎、三胎……,這也讓買方在房屋還沒過戶到自己名下前,房子就得面臨法拍的窘境。
另外常見的糾紛,像是一屋二賣、買方反悔不想購買、想要要回訂金,還有外國籍的買方在付了訂金後,直到房屋要登記時才發現持有外國國籍人士不得購買軍國宅……層出不窮的爭議,都發生在買賣限制的規定上,如果貿然強行買賣,很容易有日久生變的情況發生,這對買賣雙方來說,絕對都是不樂見的情況。
購買國宅投資置產出租行不行
值得注意的是,如果你有意購買國宅來投資置產,想要當包租婆享受收租的收入,根據「國民住宅條例」中第21條第5項指出「政府興建之國民住宅出售後,變更為非居住使用或出租,經通知後逾30日未予回復或退租,國民住宅主管機關得收回該住宅及基地,並得移送法院裁定後強制執行。」
也就是說國民住宅在規定的年限之內,除了買賣有所限制之外,也限制承購者需要設籍入住自用,並且不得出租作租賃用。雖然現在還是可以看見租賃行為出現在國宅間,但按條例論斷仍屬不合法,建議想要購買國宅投資的買家在下手前務必深思。
交易安全乃為買賣成交的首要重點
現在較具有規模及商譽的仲介公司,必定強調交易安全為買賣的首要原則,因此,像軍國宅未到受限時間內違法買賣的情況,大規模的仲介公司一般都不承接,反而是軍國宅周邊會有一些打著「專作軍國宅買賣」的仲介,強調自己擅長軍國宅買賣的細節,如果買賣雙方都可以順利依照權利買賣書執行的話,還算幸運,但如果買賣其中一方反悔、進而引起糾紛,在「國民住宅條例」和「國軍老舊眷村改建條例」的明文規定下,買賣雙方想要釐清真相,恐怕在法律面前都愛莫能助。
建議想要購買軍國宅的人,務必要了解產權,以及軍國宅使用執照頒布的年限,確定在合法交易的時間內再作考量。如果像案例中的嘉婷一樣,容易有不確定因素影響購屋地點的話,更需要審慎思考再作決定,當然,如果你想購買的國宅已經超過15年以上的屋齡,或是軍宅已屆滿5年以上,則皆已超過限制年限,就可以安心購買。