威爾森．邁吉（作者是富蘭克林坦伯頓全球不動產暨基礎建設證券部門主管）
聯準會4月底利率會議紀錄顯示第1季經濟放緩僅為暫時現象，第2季後可望以溫和步調成長，但多數官員認為6月不太可能升息，加上日前歐洲央行執委柯爾（Benoit Coeure）表示在夏季假期流動性減少之前，歐洲央行將在5、6月加快購債速度，以維持平均每個月600億歐元的購債規模，此話一出，德國及美國10年期公債殖利率隨即自近五個月高點回落。
聯準會4月底利率會議紀錄顯示，全球REITs穩中求進。（截取自維基百科／Luis Villa del Campo攝）
觀察這波全球公債殖利率反彈的背景因素，主要受到景氣回升及通膨預期所致，這也是利率正常化的必經過程。
著眼歐元區第1季經濟季增率0.4%、已創下2011年來同期新高，其中法國、西班牙與義大利成長動能均優於預期，顯示歐洲這波景氣回升動能更加全面。
歐元區4月通膨年增率終值為0%，中斷連四個月下滑走勢，從通縮轉為通膨預期，加上油價自低檔反彈，我們認為全球利率上揚趨勢已然成形，歐美央行官員的鴿派態度希望放慢利率上揚的速度，而非改變利率上揚的趨勢。
著眼全球不動產股票槓桿比例偏低，淨債務占企業價值的比重僅有26%，未來面臨利率上揚的環境，不動產股票的淨資產價值仍處於折價狀態，預期全球不動產證券可望呈現鴨子划水、穩中求進的表現。
就收益面來看，目前全球不動產投資信託（REITs）股利率達5.2%，相較美歐公債利率水準仍具利差優勢，可望持續吸引退休基金與壽險等法人資金進駐。由於多數國家法規明文規定REITs必須以股利的形式將一定比率以上的可分配收益發放給股東，因此REITs兼具高股利及股利隨獲利成長的優勢。
目前不動產證券之股利發放率僅有73%，低於長期平均的81%且仍處於歷史低點，且過去20年美國REITs平均股利成長率達7.8% ，遠高於通膨率平均水準2.4%，顯示不動產具備防禦通膨的特性，收益成長潛力深值期待。
我們相當看好美國房市前景，最新公布的4月新屋開工年率113.5萬棟、創2007年11月來最高，象徵未來支出的營建許可也上揚至2008年6月來高點，可視為美國經濟春燕飛來的象徵。巴克萊資本預估至2019年以前美國辦公室仍將呈現供不應求情況，房地產諮詢機構Cushman & Wakefield也看好今明兩年美國辦公室平均租金各有5%成長率可期，將高於過去十年的平均值2.8%。
全球主要國家不動產市場景氣循環仍處於上升階段，現階段以美國為核心，比重逾五成，歐亞澳合計比重約44%。
由於房地產跟當地景氣及政策動向息息相關，我們持續從各國總體經濟及分歧的政策中發掘機會，並透過由下而上篩選個別不動產證券的評價面，廣納多角化不動產、商辦、零售、公寓、購物中心與工業等次產業，建議投資人以全球化布局掌握區域輪動及各地投資契機。
