孫振義／政治大學地政系副教授（台北市）
近年中央與地方政府輪番打住宅政策牌，甚至有總統參選人提出「八年蓋廿萬戶只租不賣的社會住宅」主張，如此立意良善的政見，理當要受到全民熱烈支持！然而，若未能事先對細節詳加推敲，筆者憂心「社會宅」恐只是美麗的誤會。
學者認為社會宅可能是住宅政策美麗的錯誤。（新北市府提供）
美麗的誤會一：社會宅打著「照顧弱勢」旗號，其實不然！
據報載，台北市今年推出之捷運聯開公共住宅招租計畫，因租金、房型與民眾需求有落差，完成簽約之戶數，連五成都不到。再次辦理招租時，即取消四十五歲年齡上限，僅維持申請者平均家庭年收入（一百一十九萬元）限制。亦即，此些社會宅受益對象，已非專屬「青年」與「經濟弱勢」。
這就是現實！如果區位「太好」，建築品質也不差，政府按市價打八五折的租金價位，對經濟弱勢者仍是高不可攀。反之，循例拿著政府租金補貼，再添幾千元便能換得棲身住所，要比住進社會住宅還務實些。亦即，若此政策最終只讓一般居民受惠，則此八五折的租金優惠與社會宅的興建成本，就是拿公帑「實質補貼」，這與原先「照顧弱勢」旗號名不副實，政府真要為此承擔比「租金補貼」更多的代價（管理成本）與風險（天災人禍）嗎？
美麗的誤會二：社會宅打著「穩定房價」旗號，其實不然！
在台灣，房地產投資市場「獲利預期」下，住宅現貨量再充足、價格再高、再不合理，趨之若鶩的投資客大有人在，根本悖離了供需影響市場價格的基本邏輯（價格崩跌時亦同）。因此，或許有民眾進而期盼政府推出「社會出租住宅」，能起穩定房價作用，其實台灣的房租投資報酬，早就與房價脫勾了！
台灣現下已有與國民所得較能匹配的租屋市場，何需政府推出這種以市場租金為參考依據的社會出租宅呢？其更像是把現有的租金「定額補貼」，換成打八五折的「比例補貼」而已，要其發揮「穩定房價」功能，真是緣木求魚。
美麗的誤會三：社會宅打著「土地免費」的旗號，其實不然！
在寸土寸金的台灣，興建社會住宅首要取得土地。在資金投入與租金定價的雙重考量下，公有土地儼然是最佳選擇。各界直觀認為無償蓋在公有地上的社會宅就是「土地免費」，這更是對社會住宅的另一個美麗大誤會！
確實，無償在公有地蓋社會住宅，看似土地成本（會計成本）歸零，但若同時算計此土地所喪失的「機會成本」，對全民而言，不見得划算。若以公共財視之，一公有土地同樣被公益使用下，最重要的是其產生的收益效果、受益範圍何者為大？例如：一塊精華土地，倘若被拿來興建商場、闢設公園或其他使用後，對人民的服務效益更大、受益者更多時，就機會成本言，拿它來興建社會住宅就可議了。
據目前的規畫與實施經驗，要實踐「社會（出租）住宅」理想，政府需要付出亟高的代價與心力，若屆時真沒了「照顧弱勢」、「穩定房價」或「土地效益極大化」等理想支撐，縱使立意雖佳，社會宅恐怕真的只是場美麗的誤會了！
