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台灣房價史/2000年以來低利率、政府作多「最美好的投機時代」

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好房News記者蔡佩蓉/專題報導 圖/數位新聞報紙資料庫

如果說1990年時期搶建造成的供給過多,連台北市房價都不倖免下跌,是房價史上「最黑暗時期」,那麼2000年過後,低利率環境、政府刻意作多,則意外成為投資、投機炒作的「最美好年代」。

(下圖由中信房屋提供)

全台實施容積管制的搶照,讓1996年全台買賣移轉棟數量至今仍為近20年最高點,而2000年面對政黨輪替震盪,讓隔年成為「成交量谷底年」,卻因整體金融市場利率持續下調,2001年政府振興房地產復甦提出土增稅減半增收2年,不久便出現不動產拍賣熱銷狀況,SARS疫情過後,政府續撥2800億元優惠利率購屋貸款,讓房市「量回升、價隨後爆發」的格局基礎打穩,隨後北市房價全盤向上,2004年五大行庫購屋利率更降至2.38%最低點。

2001年房市反彈開啓多頭,直至2008年雷曼兄弟破產掀起金融海嘯,原本專家預期「7年房市多頭」將終結,卻因全球性經濟衰退,由美國聯凖會釋出QE政策並接近零利率的世界金融市場,與台灣遺贈稅下降至10%吸引台商「鯊魚」回台狂買豪宅,都讓房價頻頻突破政府防線,而目前在房價史上不曾出現的最大心理與資金利多——「ECFA開放陸資來台」,讓目前房價遲遲無法恢復合理行情。

回頭看一下2000年以來房市發什麼事,是怎麼上漲的?原本2000年受到政黨輪替、兩岸政治關係緊張,雖然利率持續調降,但基隆房價已經從前一波1字頭,跌到開價格1坪6.8萬元,甚至要大打促銷策略。當年高雄車站旁大樓每坪底價3.5萬元,而且釋出量極多,甚至被業者形容「像倒垃圾」一樣。

2000年政大教授、現任台北市副市長張金鶚認為,政府釋出優惠貸款對購屋者恐怕是陷阱,面對房市不景氣,民眾不要賺了低利賠了房價。

2001年更有專家指出,隨著所得增加幅度高於房價,當年的購屋壓力指數是15年來新低。

隨著2002年元月實行2年土增稅減半徵收,加上市場利率持續調降,都讓成交量持續回溫,更有新建案動工的消息。

最值得注意的是,政府決定土增稅永久調降,2003年4月國泰金控蔡鎮宇已經嗅到房市復甦氣息,直指「房價不會再跌了!」爾後,10月份土增稅創3年新高、11月台北101大樓啓用,2004年核准第一宗不動產資產信託,2006年新光人壽以每坪274萬元標下信義聯勤土地,同年4月核發建照面積創8年新高。

2005年新板特區也開始爆發上漲,每坪房價破25萬元。

面對房價再度失控飆漲,2008年4月張金鶚認為房價已經有泡沫化、崩跌前兆。下半年則發生金融海嘯,股市自520以來腰斬跌破4600點。

金融海嘯過後,政府將遺贈稅從40%調降至10%,加上開放陸客觀光兩岸關係趨於和緩,吸引台商回流置產節稅,而此時政府不是加速健全房市,而是透過「減稅」希望活絡市場,甚至2010年台北市長郝龍斌在選前釋出「都更2倍容積獎勵」,更讓北市郊區公寓飆出新高價格。2011年又逢總統大選前夕,政府祭出奢侈稅2年閉鎖限制,2013年實施行實價登錄,雖然北市房價緩步上漲,但資金卻南移至桃園、台中、高雄等區域。

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