好房網News記者馮牧群/新北報導
租屋的管道不外乎屋主自租或委託仲介,不論是房東透過仲介找房客,或房客透過仲介找租屋,為了保護自身權益,應注意是否為合法仲介業者、服務費收取是否合理,此外加盟店與直營店的責任歸屬亦有不同。
不論是房東或房客委託房仲業者租屋,都應注意服務費的收取並非固定費率。(好房網News記者陳韋帆攝)
首先為避免發生糾紛或遇到黑心仲介,可看公司是否合法經營,應檢視證件為公司登記證、商業登記證明、不動產經紀人證書、公會會員證書、營業保證金存繳證明等。營業員須在合法公司執業,不能獨立執業,可請對方出示名片,透過「營業員證照字號」至內政部地政司網站查詢是否為合法營業員。
第二,房仲加盟店、直營店的法律責任並不相同;根據《不動產經紀業管理條例》說明,加盟是指「經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督」,也就是說,加盟者和總公司簽約,獲其授予上述權利,相對必須支付一定代價(金額),並依照總部指導培訓,使用相同商標,消費者若與加盟店發生糾紛,該店需自行負責,總公司沒有法律責任。
服務費的收取則是消費者最不清楚的模糊地帶,依據民國89年內政部修正規定:「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過一個半月租金,且此報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為,並應將所欲收取報酬標準及租賃一方或雙方比率,記載於租賃委託契約書、要約書,使租賃雙方事先充分瞭解」。
然而,目前許多仲介業者未主動說明報酬收費費率,形成按實際成交租金向房東收取一個月租金、房客收取半個月租金做為報酬的不成文行規,消費者根本不知道其實已達到服務費上限。建議租賃雙方在與仲介業者簽定租賃委託契約前,將實際費用詢問清楚,現行坊間的服務費行情仍有討論空間。
如為房客租屋,應請仲介提供屋主「委託書」或「授權書」、房屋權狀影本、屋主身分證影本等文件,確認為屋主所委託;如為房東應與仲介簽訂「委租契約書」,可分為一般委託、專任委託。最後,上述文件都需要經紀人簽章,例如契約書、定金收據、不動產說明書等,租賃雙方權益才有保障。