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租到違建怎麼辦? 房客解約必知的交戰守則

#預售 #違建 #租賃契約 #房東 #房客 #民法

好房網News記者胡珮蓉/台北報導

台北市長柯文哲大刀闊斧斬違建,並限期在明年3月20日前統統要拆光,但租到違建的房客可就頭大了,房客可以因為租到違建而要求房東提前解約嗎?如果當初合約上並未註明,違建被拆還可以要求房東賠償嗎?這些疑問就讓房產專業律師蔡志雄來解答。
 
台北市第一波違建分布地圖。(截取自Google Map)
第一波違建地圖
 
即使是違建 提前解約仍受限
 
租到違法的頂樓加蓋,不僅居住安全有疑慮,房客也比較沒有保障,根據崔媽媽基金會提供的法律資訊,如果承租的違建被拆,房客依法可以向包租公要求損害賠償。但在出租的違建被拆除以前,因為房東將有「管理處分權」的違建出租並不違法,意味著即使出租的是違建,租約在法律上仍是有效的,房客若以「擔心違建會被拆除」為理由要求解約,房東依法是可以向房客要求賠償的
 
包租公律師蔡志雄進一步解釋,根據民法424條(註1.),如果承租的違建有危害到生命安全或健康的可能,房東必須接受無條件解約,但因為「是否危害到建康安全」比較屬於個人認知,若有房東和房客對此有爭議,可交由法律裁定。
 
合約沒寫也免驚!
 
如果當初的租賃契約上並未提到違建問題的處理方式,還可以要求房東或房客依法履行嗎?蔡志雄表示,若合約有特別註明,就按合約內容走;如果契約內文並無加註相關的解約和賠償事項,還是得照民法的規定。但若走上法旅途經,不論合約內容是否有註明,最終還是要以法院的裁定為依歸。
 
(註1.)
民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
 
 

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