文／賴淑惠
前一陣子，房市有種新的聲音說，現在千萬別買房，因為房地合一上路後，房價會崩盤，最低可能殺到5折左右，但，被看衰多時的房市，十月份卻傳出，全台買氣明顯回升，不少建商與房仲跳出來疾呼，房市即將回春，兩種說法，各擁其主，「房市何時落底？」讓人如霧裡看花，越看越迷糊！
房地新制上路 逼出投資客現形
半個月前，我的房仲好友阿奇，相較前幾個月的如喪考妣，終於有了點笑容，因為光是10月份上旬，他成交了三個物件，乍聽之下，我以為他吃了大力丸，怎麼會在房市一片哀鴻中，有這樣的成績？原來，房地合一上路前夕，他手上的投資客物件盡出，大家趕著在11月底前完成簽約，才能搶到舊制的優惠，為了成交，不少ㄍ一ㄥ了很久的屋主，都很有自知之明的降價以求，於是，10月的房市，才有這般迴光返照的榮景！房市會不會就此回春？我沒有辦法這麼樂觀，但，房價落底，卻已經嗅出了味道。
首先，從房仲的調查來看，可以進一步看出端倪！數據顯示，目前市場上有意售屋的屋主，有28.7％認為，「明年房地合一稅制上路，出售房屋成本增加，想趕在年底前脫手」，十月成交的物件，多屬於這類屋主，他們咬牙認賠，願意讓價空間最大，但求安全下莊，現在只剩最後一個半月，他們會垂死掙扎，伺機突圍求生，不過，明年一月新制上路以後，這類物件數量銳減，最後一波殘餘的「投資客物件」，可望徹底退場。
投資客利空出盡 房市落底三部曲
此時，換場主投的，將是近38%認為「未來房價不易上漲，想及早出售獲利了結」的屋主，他們入手時間較早，持有時間相對較長，願意等待的時間較長，這些資金壓力不大的「類投資客物件」，他們希望在房地合一上路，總統大選過後，買氣有機會小回溫，願意小賺出場，明年一月起，這類物件將成市場主力，他們會在房市邊走邊看，能脫就脫，但也不願再打持久混戰，這類屋主寧可承受房地新制後的重稅，也願意沉潛以待，比起前一波的投資客，口袋相對較深，議價空間當然小一點。
接著，房市下一波將面臨的挑戰，是房市流通的物件將大幅減少，回歸實際的市場狀況，數字會說話，10月以來的委售量，六都中台北市縮減43.8%最多，新北市40.2%居次，連高雄也減少36.3%，桃園則少了35%，未來一年左右，很多根本不想降價的硬頸屋主，乾脆不賣了，還肯在市場賣屋的人，多屬「價格釘子戶」，寧可慢慢賣也不再有急售的壓力，整體讓價空間恐怕更有限，因此，明年底之前，房價可望逐漸落底，只是買賣期待差距仍在，成交量仍持續低迷，房市將在這個超大U型「谷底」盤旋多久？沒人說得準！
落底效應浮現 蛋黃房價恐率先反映
但，從這個時間表看來，現在，的確是一個相對適合進場看屋的時機了！剩下一個多月，投資客「棄守效應」擴大，已經看了一陣子房子的購屋客層，是時候出手議價承接；而明年開始，賣屋客逐漸黯然退場，可預見的落底倒數時間接近，「相對落底價」已經浮現，沒人知道何時會觸底反彈，觀望客層不要再苦等，在落底的起跑點進場看屋，有機會掃到首波「落底好宅」，即使價格未必最低，但物件品質相對較佳，選擇空間也較多。
此外，根據以往經驗，房市有一種擴散作用，當房市開始走跌，從蛋白區房價先反應，接著才像溜滑梯一樣，一路往蛋黃區下滑，但房市逐漸落底，方向卻是恰恰相反，會從蛋黃區先開始拉價，當最內圈的蛋黃，價格回升到一定幅度之後，蛋白區才會逐漸有支撐力道，房價緩步回升，當落底的氣氛逐漸浮現，我建議手握資金的觀望族，這個U型「谷底」，是進入蛋黃區的最後機會，不妨開始積極尋找物件！
