文／吳光中

房地合一稅在明年元月1日正式實施，但大多數人還是霧煞煞，今年買跟明年買，還有今年賣跟明年賣到底有什麼差別……

假設房產價格不變，純粹從稅制來看，房地合一上路跟中華民國絕大多數屋主無關，只要你是在二○一六年以前登記持有房產，都還是適用舊制，這也是房產專家口中「還有半年購屋黃金期」的由來。

因應新制，現階段有購屋需求者，中古屋仍是最佳選擇，舊制的課徵方式是繳納土增稅之外，建物的部分按照建物、土地的比例，結算財產交易所得，併入當年度個人所得稅計算。

中古公寓土地持分高，例如一百坪的土地，一般五層樓的公寓只有十戶，每戶持有土地為十坪，同一塊地若蓋成一百戶的大樓，每戶持有土地只有一坪。因此，公寓的房地比低，建物部分的財產交易所得稅額自然比較低。

如果你已經看屋二、三年了，一直無法下決定，今年會有較大的議價空間，且購屋後未來的交易所得會比明年房地合一上路後繳的低，那為何今年不買房呢？

房地合一底定後，各項房市利空全面明朗化，下半年房市將出現六大趨勢。

第一、買房進場意願提升，帶動下半年買氣回溫一成以上。

第二、短期投機客將在房市中消失，因為無論奢侈稅或房地合一稅制都課重稅。

第三、買盤將轉為長期、自用族群為主。無論新舊稅制，長期持有稅負都相對輕很多。

第四、中古屋交易占比將持續攀高。特別是透天及公寓產品，因房屋評定現值低、土地持分大，今年購屋若有高獲利，可產生高比例節稅效果。

第五、贈與房產節稅方式為過去式。贈與房產，轉售以「前次移轉現值當成本」，稅基、稅率同步暴增，直接現金贈與購買不動產反更為有利。

第六、今年進場將比明年進場更為划算。因為房屋評定現值逐年減少、土地公告現值拉升下，未來出售以「房地分離」課徵財交稅，比房地合一稅輕。