文／花敬群
都市更新一坪換一坪是當年郝市長的競選口號，雖然事後證實這項政見是個空話，但這項超級大利多政見確實讓他順利當選。最近連勝文先生加碼喊出實坪一坪換一坪的都更政見，似乎沒獲得認何回響。大家似乎麻痺了。
北市實現都更機率約千分之1.5，很多人仍願意以接近新屋價格買高齡老屋。(圖為原台北市立廣慈博愛院舊址，目前市府正進行都更／好房News記者 陳韋帆攝影）
然而，在現實環境下，還是有人作著都更賺大錢的大夢。
民國102年10月至12月台北市實價登錄資料的全部住宅平均單價大約56萬元，老舊公寓共成交949筆，其中單價超過80萬元有53筆，占5.58%。各行政區以大安區18筆最多，其次松山區11筆，士林區7筆(均位於天母)，信義區5筆，中正區4筆，中山區3筆，內湖區2筆，北投與萬華區各1筆。看來，作夢的人不多，或者說，至少在距今一年前，被騙的人已經不多了。
讓我們看蛋黃區的狀況。大安區與中正區五層以下公寓，刪除建物單價低於30萬元之特殊交易案例，共有70筆交易紀錄。建築完工年期在民國56年至82年之間，屋齡介於21年至47年。
以民國70年為界區分兩組，民國70年以前完工的較老舊公寓，有37.5%(15筆)單價超過80萬元，民國70年以後興建的公寓僅23.33%(7筆)單價超過80萬元。兩類公寓同樣約47%左右，成交單價低於70萬元。
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單價/坪 |
大於100萬 |
80~100萬 |
70~80萬 |
50~70萬 |
50萬以下 |
合計 |
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民國70~83年 |
1 |
6 |
9 |
9 |
5 |
30 |
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3.33% |
20.00% |
30.00% |
30.00% |
16.67% |
100.00% |
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民國56~69年 |
3 |
12 |
6 |
10 |
9 |
40 |
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7.50% |
30.00% |
15.00% |
25.00% |
22.50% |
100.00% |
看起來蛋黃區裡相信都更價值的比例真的比較高，而且人們對越老舊的房子想像都更價值的程度更高，願意支付高價購買最老舊房子的比例，反而高於購買普通舊的房子。這是很詭異的情愫。因為如果都更這麼容易有龐大利益，就算新一點的房子也是可以拆除重建，何必特別鍾情最老舊的房子。
從這些數據資料，我們看到市場上確實存在一些作著都更大夢的「可愛投資客」，相信樂透獎會落在自己身上。
都更，真的是一種樂透遊戲。
台北市從民國88年都更條例制訂以來，以都更名義拆掉的房屋數量大約9千戶，平均每年約600戶。以台北市目前屋齡30年以上房屋約40萬戶計算，全部都更完大約需要666年，666年前是元朝中葉。
也就是說，在目前以建商為推動主體的都更制度下，台北市每年有機會實現都更美夢的機率是40萬分之600或千分之1.5。如果我們以都更後可以獲利一倍計算，全部老房子每年的預期都更價值，也是占房屋總價值的千分之1.5。若以5%當作資本還原率，表示目前都更速度對房價的貢獻度是3%=0.0015/0.05。
如果市區老舊房屋在沒有都更預期下的價值是每坪40萬元，在加入目前都更速度的預期後，他的價值應該變成每坪41.2萬元=40萬*1.03。再怎麼算也不可能高達每坪80萬元以上。因為全部40萬戶老房子每年只有0.15%會更新，可以賺一倍，其他99.85%都賺不到。
這種樂透彩最高就只值每坪多花1.2萬元去賭，除非投資人相信所購住宅的更新機率遠高於其他老房子。但就算機率再怎麼高，也毫無道理出現每坪100萬以上，這種非常接近新屋價格的老舊公寓成交價。
大家要了解，「都更價值」是要真的有機會都更，才有機會實現。不然就只是機率問題。讓我們再想想，如果未來20年台全北市40萬戶老房子真的全部被都更，其實也就沒太多都更價值可預期了，因為你的都更並沒有比別人的特別，新房子一大堆，誰也賺不到超額利潤。
「都更價值」其實是台北市房市的一個純話題式泡沫，這種泡沫其實蠻可怕的。因為一旦話題被戳破，他的價格泡沫就會迅速消退，跌價的程度會明顯高於其他類型的房市泡沫。當然，如果台灣的都更政策真能徹底改革，讓都更效率明顯提升，就可以對都更話題泡沫產生一些支撐。這點就需要政府與立委諸公們好好認真思考與拿捏分寸。
但我們確實也很難期待短期內會影甚麼進度或成效，因此我們就得好好擔心都更泡沫會不會被連勝文喊破。
（作者：花敬群 德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授）
