桃園市八德、大溪量體供過於求 房價盤跌尋支撐
文／調研中心 資料來源／好房網不動產週報 發表於／2015-07-28近年案量大增的桃園市八德區，推案量不徨多讓供過於求嚴重的桃園市高鐵青埔特區，推案量體大多以擴大重劃區內為主。
▲桃園市八德區新案「逸偉親家」、「城又青」主推小宅產品，客層鎖定自住型首購族群。
逸偉建設近期在八德區新推了二個建案，一是已於7月初正式公開銷售的「逸偉親家」，，基地位於和平路近介壽路，鄰近規劃中捷運綠線G4站，坪數規劃為17~26坪1~2房的低總價產品，平均開價28萬元，推估成交單價約26萬元，目前周來人約13～15組；另一新案是位於擴大重劃區內的「城又青」，其案名取自知名偶像劇角色諧音，，坪數規劃23~38坪，主力坪數為23~28坪的2房格局，開價每坪25萬元，推估成交每坪20萬元；建案特別強調北歐風格的設計，用色鮮明活潑。
八德區的客源大多以區域性自住客層為主，，且偏愛成屋市場。廣豐重劃區預售個案「合雄帝璟」，在結構體完成後將接待中心遷入1F店面，來人數較先前位外接待中心時顯著增加，而區域指標案「桃大極」則預計九月結構體完成後，再進行新一波的媒體強銷。
▲桃園市八德區指標案「桃大極」，規劃48～69坪3、4房產品，目前去化6成。
大溪區房市以透天產品居多，目前較指標的社區大樓產品僅有兩個。位頂埔重劃區內的預售案「三本天匯」，堪稱今年桃園最大指標案，總案量達50億元，基地位於仁善街與仁德八街口，基地面積3400坪，規劃4棟21~24層產品，總戶數416戶，可售402戶，其中14戶店面保留。房型規劃26~55坪2~4房，開價每坪24.5萬，預估成交單價20萬元。該建案在強銷期間推出MOMO家族同樂會，兒童寫生等家庭日活動成功吸引人氣，活動期間周來人數約40餘組，也帶動附近建案的詢問度。
根據《好房網不動產週報》調查顯示，受到景氣低迷影響，八德區內的房價已有明顯鬆動的現象，為了刺激買氣，多個建案更是放大議價空間爭取買盤，於是在競爭激烈的擴大重劃區中，「豐田大郡」成交價格已見到16~17萬元，「閱美館」開價也從每坪20萬元下修至18萬元搶市，成交價格直接下探到每坪17萬。區內房價何時會落底有支撐，值得持續觀察。
| 2015年07月21日~07月27日工地銷售反應 | ||||||
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行政區 |
案名 |
週來人數 |
來電詢問 |
成交戶數 |
概況 (概況重點 開價、銷售成數、區域內外客比例、主打訴求、行銷手法) |
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| 台北市 | 松山區 | 松菸墨香 | 25 | 4 | 2 | 2015/06人員進場，目前尚在潛銷期，媒體曝光僅有基地周邊POP，預計8月開始DM派報，銷售主力產品多為26坪2房格局，現況來客以區域內置產客為主。由於該案有外銷至香港，因此也有部分為海外投資客。 |
| 新北市 | 新店區 | 友座臻美 | 40 | 10 | 2 | 2015/05人員進場，銷售主力產品以55~58坪的4房為主，客群鎖定區域內附近科技園區的自營商換屋族群，目前媒體僅限於區域內POP、DM派夾報，強調低公設比、大面寬基地，上周收訂2戶。 |
| 汐止區 | 隱馥玉 | 9 | 4 | 1 | 2013/12進場銷售，目前已轉至基地1樓店面內銷售，表價下修至每坪58萬元，預估成交價45萬元，近期媒體採用傳統曝光模式，周來人僅維持在8~12組。 | |
| ★仰大湖 | 5 | 1 | 0 | 2014/03更改代銷重新進場銷售，規劃72~90坪4房產品，現況幾乎無媒體曝光，僅限於建物周邊旗幟，目前尚有30餘戶待售。 | ||
| ★迎東湖 | 7 | 2 | 0 | 2014/09人員進場，採先建後售，預估成交價41萬元，開價目前並未修正，媒體曝光多以路邊旗幟以及A字牌引導，周來人僅5~8組。 | ||
| 敦美御林 | 10 | 3 | 0 | 2014/12公開銷售，其中之一代銷業者海悅廣告先行退場，由登泰廣告全面接手，POP主打3字頭房價，來人反應尚可，目前媒體大量縮編，多以區域內POP及A字牌引導。 | ||
| 半島花園 | 11 | 6 | 1 | 2014/10進場銷售，每坪成交價38萬元，開案初期曾刊登雜誌平面廣告，但成效不佳，目前媒體量減少釋出，上月停止RD，房型去化以35坪3房產品相對順銷。 | ||
| 哲人德林 | 10 | 5 | - | 2014/10人員進場，目前已結束媒體強銷期，釋出量大幅減少，客層多為區域內換屋族群，預估每坪成交價45萬元，強調結構工程0付款，基地預計9月動工。 | ||
| 勤樸大臻 | 6 | 2 | 0 | 2015/01更換代銷重新進場，屬乙工用地，規劃82坪毛胚產品，預估每坪成交價27萬元，目前尚有7戶待售，媒體曝光僅剩區域內少數定點POP引導。 | ||
| 桃園市 | 桃園區 | 美樂地 | 15 | 6 | 0 | 2013/12進場，每坪開價30.5萬元，預估成交價24萬元，基地位桃園後站地區，規劃27~41坪、2~3房產品，客群多為區域內首購、首換族群，媒體曝光以POP、簡訊、派報、廣告車為主，以2房去化較快，銷售率約6成。 |
| 聚豐耘Ⅱ | 6 | 3 | 0 | 2015/05進場，每坪開價27萬元，預估成交價25萬元，基地位桃園八德交界處，規劃獨棟三、四併格局，主力為42坪3房產品，客群多來自鄰近八德、桃園以及中壢，以換屋族群居多，媒體曝光以POP、派報及網路廣告為主，訴求近大湳商圈、廣豐特區、捷運站預定地。 | ||
| 中壢區 | ★宜誠有合 | 10 | 3~5 | 0 | 2015/05進場，每坪開價36.5萬元，預估成交價30萬元，舊案名為擎天計畫-天韻，開價較預售時下修1成，基地位青埔高鐵特區，面老街溪，近青塘園，規劃2棟雙併格局，客群為區域內換屋族居多，媒體曝光以POP、廣告車、A字版、派報、人力舉牌為主。 | |
| 順儷米蘭達 | 15~20 | 5 | 3 | 2015/07進場，每坪開價42萬元，預估成交價32萬元，位青埔高鐵特區，規劃2棟4併，2~3房產品，客群以區域內首購及換屋族為主，以高樓層、2房產品去化較快，訴求建商品牌，訂簽10%。 | ||
| 大園區 | 翔陽捷運棧 | 10 | 3 | 0 | 2015/03進場，每坪開價24.5萬元，預估成交價22.5萬元，原案名為捷韻A17，鄰近青埔高鐵特區，距離機場捷運A17站550公尺，規劃29~37坪2、3房產品，客群多為區域內的首購族，以2房產品去化較快，廣告戶每坪19.8萬元，總價598萬元起。 | |
| 大溪區 | 三本天滙 | 20 | 18 | 5 | 2015/05進場，每坪開價24.5萬元，推估成交價22萬元，位於埔頂重劃區，面埔頂公園，規劃26~55坪的2~4房格局，客群大溪區域客及桃園、八德、中永和、三峽二高沿線居多，以高樓層具景觀戶別去化較快，購買用途以換屋及首購居多，近期於蘋果日報登報廣來人效果略增，上周末舉辦SP活動MOMO家族親子活動來人效果不錯，預計本周舉辦學生寫真SP活動。 | |
| 幸福滿屋 | 12 | 1 | 2 | 2015/04進場，每坪開價19.1萬元，預估成交價18萬元，開價較開案初期每坪下修8千元，基地位埔頂重劃區，客群多為區域內首購族，以3房產品去化較佳。曾於6月舉辦園遊會活動，來人效果普通，7/5於自由時報刊登報廣，來人效果略增。近期舉辦打卡送超商禮卷、賞屋贈熱氣球博覽會活動，廣告戶每坪17萬起。 | ||
| ★櫻墅 | 2 | 0 | 0 | 204/11進場，每坪開價23萬元，預估成交價20萬元，規劃3戶透天及4戶公寓(完售)，客群多為大溪、八德區域附近換屋族居多，訴求地坪33坪、面寬5米、靜巷住宅。 | ||
| 八德區 | 合雄帝璟 | 20~30 | 10 | 2 | 2014/04進場，每坪開價30萬元，預估成交價24萬元，基地面廣豐公園，近廣豐特區，今年5月外接待撤場移至1樓店面做銷售，規劃28~60坪、2~4房產品，以區域內自住客居多，以2房產品去化較快，目前去化約4成，廣告戶666萬起。 | |
| 桃大極 | 20~30 | 15 | 1~2 | 2014/03進場，每坪開價28萬元，預估成交價28萬元，基地位大湳地區，近捷運站預定地，大潤發賣場，客群多來自八德、桃園區域內置產、換屋客層，周成交平均1~2戶，銷售率約7成，現況多以4房產品待售。 | ||
| 親家 | 13~15 | 7 | 0 | 2015/07進場，每坪開價28萬元，預估成交價26萬元，基地近介壽路大湳商圈，距捷運G4站預定地200公尺，規劃17~26坪1、2房產品，其中以2房產品、中樓層戶別去化較快，客群多為區域內首購族，訴求訂簽45萬起、2年免管理費，廣告戶450萬起。 | ||
| 城又青 | 7~10 | 2 | 1 | 2015/07進場，每坪開價25萬元，預估成交價20萬元，基地位擴大重劃區，規劃23~38坪2、3房產品，客群多為土城、板橋、三峽二高沿線及部分區域內首購族，媒體曝光以POP搭配派報、舉牌、A字板及廣告車為主，訴求北歐設計風格。 | ||
註：案名前標「★」者為新成屋，其餘為預售屋。
說明：成交戶數呈現－的符號，表示為業者未提供成交組數。