房地合一歹戲拖棚 假日來者稀稀落落
文/張盛賓 資料來源/好房網不動產週報 發表於/2015-05-19政院版房地合一課稅方案上周正式出爐,版本內容從原先自住出售總價4000萬元的免稅門檻,轉變為交易獲利400萬元以上,採10%稅率課稅。非自住出售的稅率級距也依照持有時間的長短,將各個級距稅率分別調升至15%~45%不等,其目的是希望能達到「短期從重」、「中期合理」、「長期優惠」的公平原則。
▲桃園市藝文特區預售案「白朗峰」,近期舉辦一系列SP活動,吸引民眾賞屋。
水岸宅點燃松山區戰火
近期北市松山區,位松河街及基隆河堤附近一口氣推出了3個新案。南京東路五段、塔悠路口的預售案「楓韻晴川」,目前進入媒體強銷期,主打3米6水岸小宅,單周來人維持在20~30組,面河戶別每坪成交單價挑戰三位數,是否因單價過高而產生抗性,持續觀察中。
另外,位於松河街的成屋案「松河大美」,現在尚未進行大量廣告曝光,每坪開價107萬元,周來人10餘組;而預售指標案「揚昇君苑」,日前剛取得建照,預計520檔期正式公開,總銷量體達30億元,後續銷況值得密切注意。
而寶清街的靜巷內,也有2個預售新案蓄勢待發,101巷的「清泉時尚」規劃12~27的小宅產品,基地鄰近寶清公園,單層4併格局,將客層鎖定區域內首購以及置產族群;103巷的「新潤峰耘」,占地629坪,推出30、40、50坪共95戶的產品,最快5月下旬將正式開案。
▲新北市汐止區線上建案,紛紛開始進行價格戰,預料將掀起一場腥風血雨。
汐止削價競爭 價格混沌
新北市方面,汐止火車站生活圈附近新案,價格廝殺戰正如火如荼展開。位於仁愛路152巷的預售案「敦美˙御林」,近期價格鬆動,成交價從45萬下修至42萬元,上周來人60餘組,成交6戶,銷售表現尚可。同樣位在隔壁巷弄的預售案「哲人德林」,堅守價格每坪45萬元,上周來人25組,成交2戶,該案強調自身建案產品優勢,依然取得在地客的認同。而國揚實業的「忠孝大院」,更是將價格殺到見骨,據了解,成交價在36~39萬元之間,議價空間拉大到2成以上。
對於目前的市場現況,除了面對規範趨嚴的限制,還得遭受到政策搖擺不定的凌遲。自房地合一稅政院版本推出後,預計將再陸續舉辦3場公聽會,廣納社會意見,但依照時間進度推算,政院房地合一實價課稅草案的最終版本恐難在本次立院會期結束前審查通過。也難怪有業者直言,這次房市冰河期,至少還會緩跌7年。
2015年05月12日~05月18日工地銷售反應 | ||||||
行政區 |
案名 |
週來人數 |
來電詢問 |
成交戶數 |
概況 (概況重點 開價、銷售成數、區域內外客比例、主打訴求、行銷手法) |
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台北市 | 中正區 | 捷韻178 | 7~9 | 2~3 | 0 | 2015/04人員進場,每坪開價110萬元,預估成交價90萬元,規劃套房至3房產品,廣告曝光以定點POP、區域派報、網路平台銷售,文宣訴求面河堤國小,成交送日立冷暖氣機。 |
★仁愛東里 | 20 | 13 | 0 | 2015/02進場銷售,每坪開價140萬元,預估成交價128萬元,廣告曝光以定點POP、人力舉牌導引及區域派報為主,來客以中正、大安周邊區域客為主,文宣訴求靜巷、高樓具景觀。 | ||
仁愛壹邸 | 6~8 | 2 | 0 | 2015/03進場銷售,每坪開價147萬元,預估成交價130萬元,規劃19坪雙併3米、4米2複式樓板產品,廣告曝光僅定點POP為主,文宣訴求靜巷面公園,4米2創意空間住宅,知名日本建築師隈研吾設計。 | ||
★台大寰宇堂 | 8~9 | 2~3 | 0 | 2015/03進場銷售,每坪開價152萬元,預估成交價128萬元,規劃單一坪數70.46坪產品,廣告曝光以定點POP及人力導引為主,現有裝潢實品屋,預計六月中強銷,訴求正對台大校園、鄰近公館捷運站。 | ||
松山區 | 楓韻晴川 | 20 | 3~5 | 0 |
2015/03公開銷售,每坪開價110萬元,預估成交價90萬元,規劃16~29坪3米6產品,廣告曝光以定點POP、定派DM、人力舉牌及報紙廣告,近期於中時刊登2篇20全報廣,文宣訴求鄰近饒河街夜市、成美左岸河濱公園。 |
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★松河大美 | 10 | 2~3 | 0 | 2015/05公開銷售,合建案,每坪開價107萬元,預估成交價100萬元,客源以松山區周邊區域客為主,廣告曝光以定點POP、區域派報及假日舉牌,文宣訴求鄰近饒河街夜市、水岸第一排及步行7分鐘可到達松山火車站。 | ||
中山區 | 奧斯卡南京 | 12 | 3~5 | 0 | 2015/04進場銷售,每坪開價140萬元,預估成交價125萬元,規劃50~53坪3房產品,廣告曝光以定點POP及口袋名單邀請函為主,訴求三面臨路、低公設、全棟制震。 | |
大同區 | 捷麗 | 20 | 30 | 0 | 2015/05進場,每坪開價100萬元,預估成交價85萬元,規劃20~40坪2、3房產品,客源以鄰近區域的大同、中山置產客居多,基地距捷運民權西路站400公尺,距花博公園步行約8分鐘,附近有大同區公所、大同運動中心、大同國小。 | |
曉學棠 | 10 | 7 | 0 | 2015/05進場,每坪開價77萬元,預估成交價66萬元,規劃30~46坪、2~4房產品,面延平國小,距捷運大橋頭站500公尺,近延三夜市,客源以區域內自住客居多,規劃獨棟雙併及4併格局,廣告戶2500萬起。 | ||
★新芳春 | 25 | 6~8 | 0 | 2015/04進場,每坪開價87.5萬元,預估成交價75萬元,規劃獨棟4併,41、52坪的3、4房產品,客源以區域內換屋族居多,中樓層為地主保留戶,可售戶以高、低樓層為主,基地舊址為新芳春茶行,步行至大稻埕碼頭、寧夏夜市約5分鐘,文宣訴求2至3面採光,建商品牌。 | ||
京天水 | 10~13 | 3~5 | 0 | 2015/05進場,每坪開價93萬元,預估成交價85萬元,規劃獨棟3併,43~58坪的3~4房產品,基地近台北圓環、寧夏夜市,步行至捷運北門站約5~8分鐘,客源以區域內自住客居多,媒體曝光以POP、人力舉牌及戶外電視牆為主,文宣訴求戶戶3面採光、高坪效、雙陽台、近捷運站。 | ||
新北市 | 汐止區 | 敦美˙御林 | 62 | 26 | 6 | 2014/12進場,每坪開價47萬元,預估成交價42萬元,規劃21~53坪的2~4房產品,面大屯山,距秀峰國小不遠,客源以區內客及鄰近的內湖、南港客群居多,上週末舉辦母親節餐會及贈獎活動,來人略增兩成。 |
桃園市 | 桃園區 | 白朗峰 | 20 | 6 | 2 | 2014/08進場,每坪開價39.5萬元,預估成交價35.5萬元,基地近中正藝文特區,主力32~47坪的2、3房產品,近期舉辦買屋抽賓士、簽約送日本來回機票、打卡送電影票等活動。 |
楊梅區 | 藏疆 | 12 | 5 | 1 |
2014/07進場,每坪開價17萬元,預估成交價15萬元,規劃28~43坪、2~3+1房產品,去化約5成,基地近楊明國小、楊明公園,距天成醫院、楊梅交流道不遠。 |
假日工地巡禮 | ||||||
行政區 |
案名 |
日期 |
拜訪時間 |
現場客戶 |
概況 |
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新北市 | 汐止區 | 北歐晴 | 5月17日 | 14:20 | 2 | 現場停留約5分鐘,2組客戶參訪,皆為初訪客。單周來人15~20組,訴求挑高3米6河景第一排,每坪開價48萬元,面河戶別成交價43萬元/坪。 |
勤樸大臻 | 5月17日 | 14:35 | 1 | 現場停留約5分鐘,1組客戶在聽銷售介紹,為初訪客。現換代銷由聯翔廣告接手,為乙工用地,訴求2字頭房價。 | ||
敦美˙御林 | 5月17日 | 15:05 | 3 | 現場停留10分鐘,3組客戶參訪,其中2組客戶在聽銷售介紹,1組為回籠客。近期持續釋出NP,預估每坪成交價42萬元。 | ||
哲人德林 | 5月17日 | 15:20 | 3 | 現場停留10分鐘,3組客戶參觀。近期改打10全報廣,價格調整幅度不大,預估每坪成交價45萬元,強調結構工程0付款。 | ||
忠孝大院 | 5月17日 | 15:45 | 5 | 現場停留15分鐘,該時間點有5組客戶參訪,開價下修至每坪43萬元,預估成交價每坪39萬元,主打建商口碑品牌、黃金級綠建築。 | ||
台北市 | 南港區 | 双美館 | 5月17日 | 16:25 | 5 | 現場停留10分鐘,5組客戶參觀,來客以區域內換屋客為主,近期仍持續釋出報廣,訴求潛力增值地段,預估成交價80萬元/坪。 |
註:案名前標「★」者為新成屋,其餘為預售屋。 說明:成交戶數呈現-的符號,表示為業者未提供成交組數。 |