文／蔡志雄
在房價偏高的地區，買屋出租並不划算，因為以高昂的房價進場，投資報酬率如果不能達到4%，而且當房東還要替房客修理東西，電視，冷氣壞掉換新，一花就是上萬元，那還不如選一些穩定收益超過5%的股票、基金還來的輕鬆一點。至於房客也可以用少少的租金就住在相對房價較高的房屋裡，因為房屋出租的投報率低，租金相對便宜，房客其實也很划算。那我為什麼還說，一輩子還是要擁有屬於自己的房子呢？除了不能一輩子租房子替別人繳房貸外，畢竟房子是租來的，租約到期房東要你搬就得搬，我當律師就處理過房客花了幾十萬裝潢，結果被房東趕跑的案例。
畢竟居家風格代表一個人的品味，誰不想住在自己夢想的房屋規劃、格局裡？只是現在的房價很高，所以許多人只能選擇租屋居住，但要租到一間房子的裝潢、格局剛好也符合自己的風格，實在不容易，於是現在出現一種趨勢，就是房客跟房東租房子以後，自己出錢裝潢。
但是房客裝潢房子也要花上一筆不小的費用，萬一花個幾十萬甚至上百萬裝潢好卻被房東趕跑該怎麼辦？還有房子裝潢好，房東亂漲價怎麼辦？房東將來回過頭來說不同意裝潢又該怎麼辦？房客需要回復原狀嗎？房客搬家的時候可以跟房東要回裝潢費嗎？這些都是房客準備跟房東租房子自己裝潢以前，需要先瞭解的事情。
首先，避免將來被房東隨意趕跑或任意調漲租金，當然不能一年一簽，而是要簽定長期的租約，同時把租金約定好。房客願意花錢把房子裝潢得更漂亮，簽定長期的租約，房東可以省得老是花時間找房客，暫時也不會有閒置期，這是利人利己，兩全其美，房東應該不會不願意。只是要簽多久的租約？三年？五年？十年？如果照法律的規定，租約最長的期限是二十年，但我想不會有房客想要一簽就是二十年的租約吧，所以簽個五年左右的租約，應該是適宜的。
除了租約的期間，重點就是租金也要在租約裡頭清清楚楚約定好，看是固定的租金，在租約的期間內都不能變動，或者每年按多少的比例調整，這都要在裝潢前講好、白紙黑字明明白白寫好。只要是定有期限的租約，縱使因為房屋價值的升降，任何一方，都不可以聲請法院增減租金。
同時在租約裡，還要註明房東同意房屋由房客自行裝潢，裝潢過程房客也可以適度跟房東一起參與、溝通、討論，如此都可以避免爭議。在這裡要特別注意的事情是，租的房子有問題，像是漏水、馬桶不通、水龍頭壞掉，通常房東要負責修理，但是房子經由房客自行裝修以後，要是出問題該由誰負責恐生爭議，最好還是在租約裡寫清楚，房屋雖由房客裝潢，但房屋有問題，依然要由房東負責修理，對房客比較有保障。
既然房屋是房東同意房客裝潢的，當然會增加房屋的價值，將來租約到期房客不租了，就可以請求房東償還依租約到期當時現存增加的價值。不過與其等租約到期再來爭議那個時候到底裝潢還剩下多少價值，倒不如在簽訂租約時雙方就註明清楚三折、二折等一定的比例或金額，應該會更好。
當然，不管幾年的租約還是會有到期的一天，到期以後房東要如何調整房租，房客自己心裡也要有所準備。那會不會簽了五年的租約，過個兩年，市場普遍的租金都往下掉，房客不就吃虧了！真的這樣也只能歡喜甘願啦，固定租金當然有可能碰上市場租金水平下降的風險，沒有一件事情是只有優點沒有缺點的，就像我當律師常常跟當事人說的一句話，通常擺在我們面前的不會有一百分的選項，你只能選擇你認為將來損害比較小的那一個囉。
（本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容）更多內容歡迎前往試閱……
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