文／蔡志雄
過去公務人員最讓人羨慕的就是有18%的優惠存款，其實根本不用羨慕，當房東就可以創造屬於自己的18%。
例如以我買的第一間附車位的套房來說，現在來結算出租的成果，當時的購屋成本扣除車位約為220萬，目前已經出租十年，包括十年內租金由9500元最終調為1萬3500元，大概收了120萬元的租金，換言之，我的購屋成本只剩下100萬元，但我每年繼續收16萬2000元的租金，投資報酬率16.2％，再過幾年，我也會有人人稱羨的18％。
這還沒有算進去房價的漲幅，板橋當時的房價一坪才十幾萬，現在有些房子是當初買價兩個數字倒過來還不只，房價又讓你賺更多。
只要黃金地段，不要K金
首先要先澄清一下，不要誤會，我不是要大家去買黃金，我只是做個比喻，意思是說，買不動產還是要買真正的黃金地段，不要為了便宜而去買K金地段。
這幾年房地產大漲大家是知道的，你應該聽過一種說法叫做比價效應，像南港一坪幾萬，汐止就在旁邊，一坪該幾萬，照這個邏輯推演下去，那乾脆照台鐵各車站來比較，五堵該幾萬？七堵該幾萬？八堵該幾萬？基隆又該幾萬？最近報章媒體還真的重點報導基隆的房價。
順著比價效應的邏輯，又會有另外一個說法，叫作補漲，還沒漲的地方以後會漲，所以現在趕緊買。不過房地產要是真能用所謂的比價效應來選擇，那台灣頭到台灣尾，哪一個地方不能買？但，是這樣嗎？
我曾經爬上觀音山的硬漢嶺，順著淡水河看過來，整個大台北還真是滿坑滿谷的房子，最末端現在看起來還是一片相對比較空蕩蕩的土地，也就是淡海新市鎮的位置，這也是最近報章媒體重點報導的位置。
我覺得現在想要買房子的人，可以爬一趟硬漢嶺，運動健身以外，順道站在高處看看大台北盆地那滿坑滿谷的房子，然後想一想你應該買在哪裡？比價效應對嗎？真的會有補漲嗎？為什麼現在炒的都是邊邊角角的區域？居高臨下不但可以看得更清楚，也可以把事情想得更清楚。
選擇標的，比租金報酬，不是比房價
到底有沒有比價效應，會不會補漲，我說有，但據我的觀察，通常報章雜誌喊出比價效應、補漲的時候，其實房價早就已經反映了，所以等你看到才去買，買到的會是已經補漲以後的價格，而且買了以後不見得會繼續漲。
通常用這種比價效應買到所謂比較便宜的房子，地點較為偏遠，也就是必須花比較多的通勤時間。你想像一下，假日搭一趟捷運從台北車站到淡水去玩，沿途還能欣賞美景，回程還能看看夕陽是不錯，但如果是上下班時間，天天搭個二趟，說實在真的有點遠，花的時間也有點長，這樣會不會有人想把房子賣掉搬走？那麼房價容易維持得住嗎？或者自己搬走把房子出租，但是自己都嫌遠了，房客願意租嗎？如果房客不願意租，出租不易，那麼房價還會維持得住嗎？套用股票的邏輯，房地產不景氣相當於股票大盤下跌，漲勢的末端，就是那些所謂補漲的股票發威，但最終跌最慘的，往往也就是那些所謂補漲的股票。
所以，我認為買房子第一重要的是地段，千萬不要因為所謂的比價效應、補漲，就買到偏遠的地方去，記得只要黃金地段，不要K金呀。
（本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容）更多內容歡迎前往試閱……
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